Sang tên sổ đỏ từ giao dịch nhà đất lập vi bằng có được công nhận không 2025?

Nội dung chính

Sang tên sổ đỏ từ giao dịch nhà đất lập vi bằng có được công nhận không 2025?

** Trong phạm vi bài viết này, sang tên sổ đỏ được hiểu là thực hiện thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhà đất.

"Sang tên sổ đỏ từ giao dịch nhà đất lập vi bằng có được công nhận không 2025?" Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Tại khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định:

Điều 37. Các trường hợp không được lập vi bằng
…

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
…

Như vậy, mua bán nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực nên không được lập vi bằng. Lập vi bằng mua nhà đất là không đúng theo quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, theo Điều 29, Điều 30 và khoản 1 Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất cụ thể như sau:

- Đơn đăng ký biến động

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ

Tóm lại, sang tên sổ đỏ từ giao dịch nhà đất lập vi bằng không được công nhận, bởi vì: 

- Vi bằng không thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực.

- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực và hồ sơ sang tên sổ đỏ phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực

Sang tên sổ đỏ từ giao dịch nhà đất lập vi bằng có được công nhận không 2025? (Hình từ Internet)

Thời hạn đăng ký sang tên sổ đỏ là bao lâu?

Căn cứ khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định về thời hạn đăng ký sang tên sổ đỏ như sau:

Điều 133. Đăng ký biến động

...

3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, theo quy định trên, thời hạn đăng ký sang tên sổ đỏ là 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động cụ thể trong các trường hợp sau:

- Biến động liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay đổi về quyền sử dụng đất (các trường hợp a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024).

- Trong trường hợp thi hành án: Thời hạn được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án hoặc tài sản bán đấu giá.

- Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất: Thời hạn được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Khi nào không phải đóng thuế TNCN khi sang tên sổ đỏ?

Theo điểm a, b, d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định liên quan đến các trường hợp không phải đóng thuế TNCN khi sang tên sổ đỏ như sau:

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

...

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Như vậy, theo quy định pháp luật, trường hợp không phải đóng thuế TNCN khi sang tên sổ đỏ cụ thể là:

(1) Sang tên sổ đỏ giữa các thành viên trong gia đình: Giữa vợ và chồng; giữa cha mẹ và con;giữa cha mẹ nuôi và con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa bố vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông bà với cháu; giữa anh chị em ruột.

(2) Tài sản chung của vợ chồng được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

(3) Trường hợp sang tên sổ đỏ của cá nhân trong trường hợp người sang tên chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

(4) Trường hợp khi một cá nhân nhận bất động sản dưới hình thức thừa kế hoặc quà tặng từ những người thân trong gia đình cụ thể là vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thì sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Trên đây là nội dung bài viết "Sang tên sổ đỏ từ giao dịch nhà đất lập vi bằng có được công nhận không 2025?".