Có được mượn Sổ đỏ của người khác để thế chấp vay vốn hay không?

Nội dung chính

Thế chấp sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là thuật ngữ được sử dụng để gọi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” dựa vào màu sắc bên ngoài của Giấy chứng nhận.

Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được hiểu như sau:

- Là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật Đất đai 2024.

Đồng thời tại khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Thế chấp sổ đỏ hay còn gọi là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản khác gắn liền với đất là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, ở đây là quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Có được mượn Sổ đỏ của người khác để thế chấp vay vốn hay không?

Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Ngoài ra, tại khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện của bên thế chấp phải là cá nhân đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

Đồng thời, nếu là cá nhân trong nước thì không phải có đăng ký cư trú ở nơi có nhà, đất. Riêng là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và có thể không phải đăng ký cư trú ở nơi có nhà, đất.

Căn cứ theo các quy định trên thì được “mượn Sổ đỏ” của người khác để thế chấp vay tiền trong các trường hợp sau:

(1) Chủ sở hữu Sổ đỏ trực tiếp thế chấp: Người đứng tên trên Sổ đỏ (chủ sở hữu) ký hợp đồng thế chấp trực tiếp với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Sau khi nhận được tiền vay, họ có thể cho người “nhờ” vay lại số tiền đó theo thỏa thuận riêng. Trường hợp này hợp pháp, vì người thế chấp chính là chủ sở hữu tài sản.

(2) Được ủy quyền hợp pháp để thế chấp: Nếu người “mượn Sổ đỏ” được chủ sở hữu lập văn bản ủy quyền (có công chứng hoặc chứng thực) cho phép thay mặt thực hiện việc thế chấp, thì người được ủy quyền có thể đứng tên ký hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, người ủy quyền vẫn là người chịu trách nhiệm pháp lý đối với khoản vay.

Bên cạnh đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở để vay tiền, người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà cần lưu ý các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm được quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

(1) Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

(2) Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

(3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Trên đây là quy định liên quan đến việc mượn Sổ đỏ của người khác để thế chấp vay tiền. Trên thực tế, cụm từ “mượn Sổ đỏ” chỉ là cách nói thông thường của người dân. Theo quy định pháp luật, việc này chỉ hợp pháp khi được thực hiện dưới hai hình thức:

(1) Chủ sở hữu Sổ đỏ trực tiếp thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, sau đó cho người khác vay lại số tiền đã nhận được. (Nếu người vay không trả được nợ, thì chủ sở hữu Sổ đỏ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng, nếu không Sổ đỏ có thể bị ngân hàng phát mại để thu hồi nợ.)

(2) Người mượn Sổ đỏ được ủy quyền hợp pháp bằng văn bản công chứng hoặc chứng thực để thay mặt chủ sở hữu thực hiện việc thế chấp.

Có được mượn Sổ đỏ của người khác để thế chấp vay vốn hay không? (Hình từ Internet)

Hiệu lực của đăng ký thế chấp sổ đỏ chấm dứt khi nào?

Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 6 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 6. Hiệu lực của đăng ký

1. Hiệu lực của đăng ký được xác định như sau:

[...]

d) Trường hợp xóa đăng ký thì hiệu lực của đăng ký chấm dứt kể từ thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung được xóa vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu;

[...]

Theo đó trong trường hợp xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là thế chấp sổ đỏ) thì hiệu lực của đăng ký thế chấp sổ đỏ sẽ chấm dứt kể từ thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung được xóa vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu.