Quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng quy định như thế nào?
Nội dung chính
Thế chấp nhà đất là như thế nào?
Căn cứ vào Điều 317, Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:
(1) Thế chấp tài sản
- Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
(2) Tài sản thế chấp
- Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên thì thế chấp nhà đất là việc chủ sở hữu dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, ở đây là nhà đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia.
Quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng quy định như thế nào? (Hình từ Internet)
Quyền mua bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng quy định như thế nào?
Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Bên cạnh đó căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Từ những căn cứ pháp lý trên, đối với việc mua bán nhà đất đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, bên thế chấp mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với người khác. Như vậy bên bán (bên thế chấp) phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất của mình và chỉ được phép bán khi được Ngân hàng đồng ý.
Hợp đồng mua bán nhà đất thế chấp cần có thỏa thuận ba bên hay không?
Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.
Trong trường hợp bên bán đã dùng tài sản (nhà đất) của mình để thế chấp tại ngân hàng, việc mua bán nhà đất này với bên thứ ba phải được sự đồng ý của ngân hàng. Do đó, khi lập hợp đồng mua bán, cả ba bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đều cần phải thỏa thuận và đồng ý với các điều khoản trong hợp đồng.
Thông thường, khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, các bên sẽ thực hiện theo trình tự như sau:
- Ký cam kết giữa 3 bên về nội dung thanh toán tiền mua nhà và trả nợ vay.
- Bên mua sẽ thanh toán số tiền đặt cọc tương ứng với khoản nợ (gốc và lãi) mà ngân hàng yêu cầu bên bán phải trả.
- Sau khi nhận đủ số tiền, ngân hàng sẽ cấp thông báo giải chấp và đồng thời trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.
- Bên mua tiến hành làm thủ tục giải chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai, theo ủy quyền của bên bán.
- Sau khi giải chấp xong, bên mua và bên bán sẽ đến Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện thanh toán số tiền còn lại cho bên bán.
- Cuối cùng, bên mua nộp hồ sơ để thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng Đăng ký đất đai.
