Những lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành

Nội dung chính

Những trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất 

Chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp sau đây muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép:

(i) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

(ii) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

(iii) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

(iv) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

(v) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

(vi) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

(vii) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Chuyển mục đích sử dụng không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Theo khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc (1) thì không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(1), (2) => Như vậy, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất liên quan đến thay đổi lớn như từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hay từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở,... đều phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép để đảm bảo quản lý chặt chẽ và sử dụng đất hợp lý. Trong khi đó, các trường hợp không thuộc diện này sẽ được thực hiện mà không cần xin phép, giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân.

Ngoài ra, căn cứ tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể là từ đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc từ các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, được thực hiện dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu. Các quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị, đảm bảo sự phù hợp với định hướng phát triển và quản lý đất đai bền vững.

Những lưu ý khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành (Hình từ Internet)

Có được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024 khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại (1) phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Điều này có nghĩa, đối với các trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển mục đích sử dụng đất thì không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đây thì sẽ được miễn tiền sử dụng đất:

- Để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính;

- Người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.

- Đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

- Giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi.

- Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội theo quy định của pháp luật về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng.

Tóm lại, quy định miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ áp dụng đối với các trường hợp không cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà còn bao gồm một số trường hợp đặc biệt, như hỗ trợ đối tượng chính sách, người nghèo, người dân tộc thiểu số ở vùng khó khăn, hoặc những trường hợp di dời do Nhà nước thu hồi đất. Những quy định này thể hiện sự quan tâm của Nhà nước trong việc đảm bảo quyền lợi của các nhóm yếu thế và hỗ trợ các mục tiêu an sinh xã hội.

Chuyển mục đích sử dụng đất phải viết đơn theo mẫu quy định 

Theo quy định tại khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP nộp cho Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

Theo đó, người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện đúng theo quy định về thủ tục hành chính để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong quá trình giải quyết.

Tải mẫu Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Tại đây

Tóm lại, việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành là một quá trình cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất đai. 

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ những trường hợp đã được quy định miễn phép. Ngoài ra, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền sử dụng đất, sẽ phụ thuộc vào từng loại hình chuyển mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, các trường hợp chuyển mục đích trong các dự án an sinh xã hội hoặc hỗ trợ đối tượng chính sách có thể được miễn tiền sử dụng đất. 

Để thực hiện thủ tục chuyển mục đích, người sử dụng đất cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và làm đơn xin chuyển mục đích theo mẫu quy định, nộp tại các cơ quan hành chính cấp tỉnh, huyện, xã. 

Những quy định này nhằm tạo sự minh bạch và thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp.