Nhà đang thế chấp ngân hàng: Có được bán không?

Nội dung chính

Nhà đang thế chấp ngân hàng: Có được bán không?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 đối với tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh (chẳng hạn như bất động sản), bên thế chấp có quyền bán tài sản này chỉ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc khi có các quy định khác của pháp luật cho phép.

Điều này có nghĩa là, nếu tài sản thế chấp là một ngôi nhà, bên thế chấp chỉ có quyền bán ngôi nhà đó khi nhận được sự đồng ý từ ngân hàng – bên nhận thế chấp. Nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng, bên thế chấp không được phép bán tài sản đang bị thế chấp.

Nhà đang thế chấp ngân hàng: Có được bán không? (Hình từ Inetrnet)

Làm thế nào để nhận biết nhà nào là nhà đang thế chấp ngân hàng?

Thông tin trên các trang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điểm b khoản 2 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:

Điều 29. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

2. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thể hiện các nội dung sau:

…

b) Trang 2 gồm: mục “4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:”; mục “5. Ghi chú:”; mục “6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:”; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận;

…

Nếu căn nhà đang là tài sản thế chấp ngân hàng thì trên trang 2 mục 6 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của căn nhà sẽ có dấu của cơ quan thẩm quyền và dòng chữ : “Đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng… theo hợp đồng số..." như sau:

(Hình từ Internet)

Ngoài ra, người mua có thể kiểm tra xem ngôi nhà mình định mua có phải đang thế chấp ngân hàng hay không bằng những cách sau:

(1) Tra cứu thông tin tại phòng công chứng

Trước hết, người mua cần yêu cầu người bán cung cấp bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng). Sau đó, bạn mang bản sao này đến văn phòng công chứng để kiểm tra xem ngôi nhà có đang bị thế chấp ngân hàng hay không.

(2) Kiểm tra tại cơ quan đăng ký đất đai

Người mua có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của nó gần nơi có nhà để kiểm tra thông tin xem ngôi nhà có đang thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, cách này chỉ áp dụng khi người bán thế chấp tài sản tại ngân hàng. Nếu nhà đất đã thế chấp tại các tổ chức cho vay không phải ngân hàng, sẽ không thể tra cứu được thông tin này ở Văn phòng đăng ký đất đai.

Hợp đồng mua bán nhà có thế chấp cần có sự đồng thuận của ba bên hay không?

Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 hợp đồng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự.

Trong trường hợp bên bán đã dùng tài sản (nhà) của mình để thế chấp tại ngân hàng, việc mua bán tài sản này với bên thứ ba phải được sự đồng ý của ngân hàng. Do đó, khi lập hợp đồng mua bán, cả ba bên (bên bán, bên mua và ngân hàng) đều cần phải thỏa thuận và đồng ý với các điều khoản trong hợp đồng.

Thông thường, khi thực hiện giao dịch mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng, các bên sẽ thực hiện theo trình tự như sau:

- Ký cam kết giữa 3 bên về nội dung thanh toán tiền mua nhà và trả nợ vay.

- Bên mua sẽ thanh toán số tiền đặt cọc tương ứng với khoản nợ (gốc và lãi) mà ngân hàng yêu cầu bên bán phải trả.

- Sau khi nhận đủ số tiền, ngân hàng sẽ cấp thông báo giải chấp và đồng thời trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.

- Bên mua tiến hành làm thủ tục giải chấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai, theo ủy quyền của bên bán.

- Sau khi giải chấp xong, bên mua và bên bán sẽ đến Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện thanh toán số tiền còn lại cho bên bán.

- Cuối cùng, bên mua nộp hồ sơ để thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng Đăng ký đất đai.