Người nước ngoài có bị giới hạn sở hữu nhà ở Việt Nam tối đa bao nhiêu căn không?

Nội dung chính

Người nước ngoài được sở hữu nhà đất tại Việt Nam không?

Căn cứ Điều 12 Luật Đất đai 2024 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Căn cứ khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam là đối tượng được xem là người sử dụng đất.

Theo đó, tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không ai có quyền sở hữu riêng đất đai cho riêng mình. Tổ chức, cá nhân được trao quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Pháp luật chỉ quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một trong những đối tượng được được xem là người sử dụng đất. Như vậy người nước ngoài không phải người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì không được xem là người sử dụng đất, vì vậy không thể sở hữu hay được có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Căn cứ điểm c khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

Căn cứ khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Theo đó, người nước ngoài có thể sở hữu nhà tại Việt Nam dưới dạng cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ nếu người này được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Như vậy không phải người nước ngoài nào cũng được ở hữu nhà tại Việt Nam mà phải là cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đồng thời không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự thì mới có thể sở hữu nhà tại Việt Nam.

Người nước ngoài có bị giới hạn sở hữu nhà ở Việt Nam tối đa bao nhiêu căn không? (Hình từ Internet)

Người nước ngoài có bị giới hạn sở hữu nhà ở Việt Nam tối đa bao nhiêu căn không?

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Ngoài ra, trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ như trên.

Như vậy, đối với việc sở hữu căn hộ chung cư, người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một phường mà có nhiều nhà chung cư thì người nước ngoài được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong các nhà chung cư này. Theo đó, số lượng căn hộ chung cư mà người nước ngoài có thể sở hữu ở Việt Nam là có giới hạn.
Tương tư, số lượng nhà ở riêng sẽ cũng thế, người nước ngoài chỉ được sở hữu đối đa 250 căn nhà trên một khu vực có số dân tương đương một phường.

Quy định về sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho người nước ngoài yên tâm sinh sống lâu dài tại Việt Nam, giúp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Việc khống chế số lượng sở hữu nhà tại Việt Nam của người nước ngoài được xem là động thái điều tiết thị trường bất động sản trong nước, tránh hiện tượng "ngoại hóa" trong việc sở hữu nhà ở, đảm bảo quỹ nhà ở và an sinh xã hội tại Việt Nam.

Người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam có bị giới hạn quyền đối với nhà ở không?

Căn cứ Điều 20 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

- Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo số lượng nhất định.

- Trường hợp cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp là nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, hoặc vượt quá số lượng nhà ở được sở hữu theo quy định hoặc nhà thuộc vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở.

- Người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm nếu có nhu cầu.

- Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc tài sản công.

Như vậy, về cơ bản người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam có quyền của chủ sở hữu đối với nhà ở như công dân Việt Nam. Tuy nhiên, người nước ngoài phải tuân theo các quy định đặc thù như trên. Ở đây có thể được hiểu người nước ngoài không bị giới hạn quyền đối nhà ở của mình tại Việt Nam sau khi xác lập quyền sở hữu mà chỉ phải đáp ứng thêm một số quy định đặc thù khác, tuy nhiên những quy định này không làm ảnh hưởng đến quyền của người nước ngoài đối với tài sản của mình.