Nếu người thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công có nhu cầu mua nhà sau khi cải tạo, giá bán được tính như thế nào?

Nội dung chính

Nếu người thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công có nhu cầu mua nhà sau khi cải tạo, giá bán được tính như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP về giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công như sau:

Điều 71. Giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công

1. Giá bán nhà ở quy định tại Điều này bao gồm cả tiền nhà và tiền sử dụng đất trong khuôn viên của nhà ở đó.

2. Giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công áp dụng cho các trường hợp được bố trí sử dụng từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994, kể cả nhà ở thuộc diện xác lập sở hữu toàn dân theo quy định (không phân biệt trường hợp mua một hoặc mua nhiều nhà ở) được quy định như sau:

[...]

đ) Trường hợp nhà ở cũ thuộc tài sản công đang bố trí cho thuê mà thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, nếu người thuê có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở sau khi được cải tạo, xây dựng lại thì giá thuê nhà ở được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 66 của Nghị định này; trường hợp người thuê có nhu cầu mua nhà ở sau cải tạo, xây dựng lại thì được mua phần diện tích sử dụng nhà ở ghi trong hợp đồng thuê nhà ở cũ trước đó theo giá quy định tại điểm a, điểm b khoản này hoặc điểm a, điểm b khoản 3 Điều này; trường hợp diện tích sử dụng nhà ở sau cải tạo, xây dựng lại lớn hơn diện tích ghi trong hợp đồng thuê nhà ở trước đó thì người mua phải nộp tiền đối với phần diện tích lớn hơn theo giá bán nhà ở tái định cư tính theo m2 được xác định trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

[...]

Theo đó, nếu người thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công có nhu cầu mua nhà ở sau cải tạo thì được mua phần diện tích sử dụng nhà ở ghi trong hợp đồng thuê nhà ở cũ trước đó theo 2 cách xác định giá sau đây:

Cách 1: Xác định giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công tại điểm a, điểm b khoản 2 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP:

- Tiền nhà được xác định căn cứ vào giá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng; giá trị còn lại của nhà ở được xác định theo tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở nhân (x) với giá nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và nhân (x) với diện tích sử dụng nhà ở.

+ Đối với nhà biệt thự có nhiều hộ ở mà có diện tích nhà sử dụng chung thì diện tích sử dụng chung này được phân bổ theo tỷ lệ sử dụng nhà ở (m2) cho mỗi hộ. Đối với nhà ở cấp IV nhưng đã bị phá dỡ và xây dựng lại trước ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì giá trị còn lại của nhà ở này được tính bằng 0 (bằng không).

+ Đối với nhà ở cấp I, cấp II, cấp III nhưng đã bị phá dỡ và xây dựng lại trước ngày Nghị định 30/2021/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì xác định giá trị còn lại theo hiện trạng tại thời điểm bố trí ghi trong giấy tờ chứng minh việc bố trí sử dụng nhà ở quy định tại Điều 62 Nghị định 95/2024/NĐ-CP;

Trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm này có ghi cấp nhà ở nhưng không ghi chất lượng còn lại thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của cấp nhà đó; nếu không ghi cấp nhà ở thì xác định tỷ lệ chất lượng còn lại bằng 50% giá trị của nhà ở cấp III để làm cơ sở tính giá bán nhà ở;

- Tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong khuôn viên của nhà ở khi chuyển quyền sử dụng gắn với việc bán nhà ở đó được tính theo bảng giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và căn cứ vào vị trí của đất ở, tầng nhà như sau:

+ Đối với nhà ở nhiều tầng có nhiều hộ ở thì tính bằng 10% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đất và phân bổ cho các tầng theo các hệ số tầng tương ứng.

+ Đối với nhà ở một tầng và nhà ở nhiều tầng có một hộ ở, nhà biệt thự có một hộ ở hoặc có nhiều hộ ở thì tính bằng 40% giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ; đối với phần diện tích đất vượt hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ thì tính bằng 100% giá đất ở. Hạn mức đất ở quy định tại điểm b khoản 2 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm trình giá bán.

Trường hợp nhà biệt thự có nhiều hộ ở thì diện tích đất để tính tiền sử dụng đất của mỗi hộ bao gồm diện tích đất sử dụng riêng không có tranh chấp; diện tích đất xây dựng nhà biệt thự được phân bổ cho các hộ theo diện tích sử dụng nhà của mỗi hộ tương ứng với hệ số tầng; diện tích đất sử dụng chung trong khuôn viên của nhà biệt thự được phân bổ cho các hộ sử dụng chung (tính theo số hộ đang sử dụng nhà biệt thự). Việc tính tiền sử dụng đất của mỗi hộ được thực hiện từ phần diện tích đất xây dựng nhà biệt thự có nhiều hộ ở trước, sau đó tính các phần diện tích khác sau.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc phân bổ phần diện tích đất khi bán nhà biệt thự cho phù hợp tình hình thực tế của địa phương;

Cách 2: Xác định giá bán nhà ở cũ thuộc tài sản công tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP:

- Tiền nhà được xác định theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 71 Nghị định 95/2024/NĐ-CP

- Tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong khuôn viên của nhà ở khi chuyển quyền sử dụng đất gắn với việc bán nhà ở đó được tính bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán và không phân biệt diện tích trong hạn mức đất ở hoặc ngoài hạn mức đất ở.

Nếu người thuê nhà ở cũ thuộc tài sản công có nhu cầu mua nhà sau khi cải tạo, giá bán được tính như thế nào? (Hình từ Internet)

Để được mua nhà ở cũ thuộc tài sản công cần đáp ứng các điều kiện nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 69 Nghị định 95/2024/NĐ-CP về điều kiện để được mua nhà ở cũ thuộc tài sản công bao gồm:

- Người mua phải có đơn đề nghị mua nhà ở lập theo Mẫu số 03 của Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP;

- Có hợp đồng thuê nhà ở ký với đơn vị quản lý vận hành nhà ở và có tên trong hợp đồng thuê nhà ở này (bao gồm người đại diện đứng tên hợp đồng thuê nhà ở và các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà từ đủ 18 tuổi trở lên);

Trường hợp có nhiều thành viên cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì các thành viên này phải thỏa thuận cử người đại diện đứng tên ký hợp đồng mua bán nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở;

- Đã đóng đầy đủ tiền thuê nhà ở theo quy định trong hợp đồng thuê nhà ở và đóng đầy đủ các chi phí quản lý vận hành nhà ở tính đến thời điểm ký hợp đồng mua bán nhà ở (nếu có).

Trường hợp đã sử dụng nhà ở trước thời điểm ký kết hợp đồng thuê nhà ở hoặc có hợp đồng thuê nhà ở mà Nhà nước chưa thu tiền thuê nhà thì người thuê phải nộp truy thu tiền thuê nhà ở theo thời gian thực tế đã sử dụng nhà ở với giá thuê như sau: đối với thời gian sử dụng nhà ở trước ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo quy định tại Quyết định 118/TTg năm 1992 (Quyết định 118/TTg năm 1992 đã hết hiệu lực từ ngày 23/02/2008) ;

Đối với thời gian sử dụng nhà ở từ sau ngày 19 tháng 01 năm 2007 thì thu tiền thuê nhà ở theo Quyết định 17/2008/QĐ-TT theo quy định của Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Cơ quan bán nhà ở cũ thuộc tài sản công bao gồm các cơ quan nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 70 Nghị định 95/2024/NĐ-CP về cơ quan bán nhà ở cũ thuộc tài sản công như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Quốc phòng chịu trách nhiệm về việc bán nhà ở và giao cho cơ quan quản lý nhà ở thực hiện việc bán nhà ở cũ thuộc tài sản công theo quy định Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

- Đối với nhà ở cũ thuộc tài sản công tại các địa phương nhưng đang do Bộ Quốc phòng quản lý, nếu Bộ Quốc phòng có nhu cầu chuyển giao sang cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó quản lý và bán thì Bộ Quốc phòng thống nhất với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thực hiện bàn giao, tiếp nhận các nhà ở này.

+ Sau khi tiếp nhận nhà ở từ Bộ Quốc phòng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là đại diện chủ sở hữu đối với nhà ở này và có trách nhiệm tổ chức quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định của Nghị định 95/2024/NĐ-CP