Nếu hợp đồng thuê mua nhà ở không được lập thành văn bản thì có bị phạt tiền không?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê mua nhà ở có cần được lập thành văn bản không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Thuê mua nhà ở

1. Việc thuê mua nhà ở phải lập thành hợp đồng có nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp thuê mua nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa tổ chức, cá nhân với bên thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở thuộc tài sản công thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 126 của Luật này.

…

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng thuê mua nhà ở như sau:

Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Như vậy, hợp đồng thuê mua nhà ở được các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung được quy định trên.

Nếu hợp đồng thuê mua nhà ở không được lập thành văn bản thì có bị phạt tiền không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Theo đó, hợp đồng cho thuê mua nhà ở là 1 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1, khoản 6 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản như sau:

Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản

1. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã mà không thành lập theo quy định;

b) Không công khai, công khai không đầy đủ hoặc không đúng các nội dung về dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định;

c) Hợp đồng kinh doanh bất động sản không được lập thành văn bản hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định hoặc trái quy định của pháp luật;

d) Không cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; không cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công, chất lượng công trình theo quy định;

đ) Thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.

…

6. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc công khai đầy đủ, chính xác nội dung thông tin theo quy định với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

b) Buộc lập hợp đồng theo đúng quy định với hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;

c) Buộc cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng hoặc việc sử dụng tiền ứng trước khi có yêu cầu; buộc cho phép bên mua, bên thuê mua được kiểm tra thực tế tiến độ thi công tại công trình theo quy định với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này;

d) Buộc trả lại cho bên mua phần phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định với hành vi quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này;

Theo đó, nếu hợp đồng thuê mua nhà ở không được lập thành văn bản thì sẽ bị phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng. Đồng thời, còn bị buộc phải lập hợp đồng theo đúng quy định.

Lưu ý: mức phạt trên là mức phạt dành cho tổ chức, nếu người vi phạm là cá nhân thì mức phạt tiền tối đa cho hành vi này sẽ bị phạt bằng ½ mức phạt dành cho tổ chức (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/20222/NĐ-CP)

Nếu hợp đồng thuê mua nhà ở không được lập thành văn bản thì có bị phạt tiền không? (Hình từ Internet)

Các trường hợp nào sẽ chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở thuê mua?

Căn cứ theo quy định tại Điều 176 Luật Nhà ở 2023 về các trường hợp chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở thuê mua như sau:

- Đối với nhà ở thuộc tài sản công: Hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở sẽ được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, c, e, g, và h khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023:

+ Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

+ Bên thuê, thuê mua nhà ở không trả đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thuộc trường hợp không bảo đảm an toàn trong sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;

- Đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không thuộc tài sản công: Bên cho thuê mua có quyền chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở khi xảy ra một trong các trường hợp sau:

+ Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở cho người khác trong thời gian thuê mua.

+ Sau khi ký hợp đồng, bên thuê mua không thuộc đối tượng được phép thuê mua hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

+ Bên thuê mua không trả đủ tiền thuê nhà trong 3 tháng liên tiếp mà không có lý do hợp lý theo thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Bên thuê mua tự ý thay đổi, phá dỡ, hoặc cải tạo nhà ở thuê mua mà không có sự đồng ý.

+ Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc trường hợp được quy định thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất liên ngân hàng không kỳ hạn tại thời điểm hoàn trả;

+ Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc về Nhà nước theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc trường hợp được thuê, thuê mua nhà ở theo quy định.

+ Các trường hợp khác theo quy định tại khoản 3 Điều 176 Luật Nhà ở 2023.

- Đối với các trường hợp không thuộc quy định trên: Hợp đồng thuê mua sẽ chấm dứt theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở, họ phải trả lại nhà cho bên cho thuê mua.