Mua bán nhà đất có chịu thuế GTGT không?

Nội dung chính

Mua bán nhà đất có chịu thuế GTGT không?

Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax), sau đây gọi tắt là thuế GTGT được hiểu là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

(Định nghĩa tại Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 và Điều 2 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024).

Lưu ý:

Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 có hiệu lực áp dụng đến hết ngày 30/6/2025.

Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.

Cả 02 Luật này đều ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế GTGT (khoản 6 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 và khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024).

Đối chiếu với quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thuật ngữ mua bán nhà đất không đồng nhất với chuyển quyền sử dụng đất và không đồng nhất ngay cả thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, để trả lời câu hỏi "Mua bán nhà đất có chịu thuế GTGT không?" phải chi ra thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1:

Mua bán nhà đất được hiểu chỉ bao gồm việc mua bán đất; hay nói cách khác đối tượng giao dịch chỉ có quyền sử dụng đất mà không bao gồm tài sản gắn liền với đất.

Khi đó, trường hợp này chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và là một trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo định nghĩa nêu trên đây.

Chính vì vậy, trường hợp này thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT

Trường hợp 2:

Mua bán nhà đất được hiểu là mua bán cả quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp này sẽ được gọi chung là hoạt động chuyển nhượng bất động sản và thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.

Cụ thể, khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP, thì:

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.

Nói cách khác, khi tính thuế GTGT đối với việc mua bán nhà đất trong trường hợp này sẽ trừ đi giá đất và chỉ tính trên giá của các tài sản gắn liền với đất.

Và theo quy định tại Điều 11 Thông tư 219/2013/TT-BTC, thì thuế suất 10% áp dụng đối với sẽ áp dụng trong trường hợp mua bán nhà đất này.

Trên đây là nôi dung bài viết tư vấn về Mua bán nhà đất có chịu thuế GTGT không?

Mua bán nhà đất có chịu thuế GTGT không? (Hình từ Internet)

Để thực hiện việc mua bán đất thì phải đảm bảo điều kiện gì?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện thực hiện việc mua bán đất bao gồm:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 Luật Đất đai 2024 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024;

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, người mua đất phải không rơi vào các trường hợp luật quy định không được phép mua (khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024):

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Nhà ở tham gia giao dịch phải đảm bảo điều kiện gì?

Căn cứ vào Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

(1) Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản (2);

- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

- Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

(2) Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

- Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

- Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

- Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

(3) Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.