Một trong các bên đứng tên trên Sổ đỏ đơn phương bán đất có được không?

Nội dung chính

Điều kiện để được sang tên sổ đỏ? 

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi bằng sổ đỏ được quy định như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi người sử dụng đất muốn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cần đáp ứng các điều kiện theo như quy định trên.

Trường hợp vợ chồng có chung quyền sử dụng đất có được đơn phương bán đất không? 

Căn cứ khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về việc định đoạt tài sản chung như sau:

Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

- Bất động sản;

- Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

- Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Như vậy, vợ chồng có chung quyền sử dụng đất cùng đứng tên trên sổ đỏ thì được xác định là tài sản chung. Nếu người vợ hoặc người chồng không muốn bán đất thì không được tự ý bán cho người khác mà phải có sự đồng ý bằng văn bản của người còn lại. 

Vì vậy mà trong trường hợp giữa hai vợ chồng đã có thỏa thuận , được lập thành văn bản theo quy định của pháp luật về việc chỉ có một mình chồng hoặc một mình vợ ký tên vào hợp đồng thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực.

Một trong các bên đứng tên trên Sổ đỏ đơn phương bán đất có được không? (hình từ internet)

Trường hợp nhóm người sử dụng đất cùng đứng tên trên sổ đỏ có được đơn phương bán đất không? 

Theo điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

- Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, nếu một người trong nhóm có chung quyền sử dụng đất cùng đứng tên trêmuốn bán phần đất thuộc quyền sử dụng của mình thì phải đăng ký biến động đất đai hoặc làm thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp sổ đỏ riêng với phần đất đó.

Sổ đỏ được cấp trước 01/8/2024 có giá trị pháp lý như thế nào? 

Tại khoản 3, khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024 quy định về giá trị pháp lý của Sổ đỏ được cấp trước 01/8/2024 như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 01/8/2024 vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

- Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày 01/8/2024, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.