Khi người cho thuê nhà chết thì hợp đồng thuê nhà có bị chấm dứt không? Luật quy định gì về thời hạn cho thuê nhà ở?

Nội dung chính

Khi người cho thuê nhà chết thì hợp đồng thuê nhà có bị chấm dứt không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023 có quy định về các trường hợp hợp đồng thuê nhà bị chấm dứt như sau:

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Tại khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định như sau:

Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Theo đó, bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống là một trong những trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

Tuy nhiên, khi người cho thuê nhà chết mà thời hạn thuê nhà vẫn còn thì người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký trước đó. Nếu người cho thuê nhà không có người thừa kế thì sẽ thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Như vậy, khi người cho thuê nhà chết mà không có ai đang cùng sống chung theo quy định của pháp luật thì hợp đồng sẽ bị chấm dứt. Nếu người có cho thuê nhà chết mà có người thừa kế thì hợp đồng vẫn tiếp tục thực hiện, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Khi người cho thuê nhà chết thì hợp đồng thuê nhà có bị chấm dứt không? Luật quy định gì về thời hạn cho thuê nhà ở? (Ảnh từ Internet)

Luật quy định gì về thời hạn cho thuê nhà ở?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.

Như vậy, Luật Nhà ở 2023 không quy định về thời hạn cụ thể về hợp đồng thuê nhà ở. Về thời hạn thuê nhà ở sẽ do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận với nhau.

Nếu người thuê nhà chết mà hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn thì giải quyết như thế nào?

Đối với trường hợp người cho thuê nhà chết thì người thừa kế sẽ tiếp tục trách nhiệm cho thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023. Vậy đối với trường hợp người thuê nhà chết thì sẽ được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 như sau:

Quyền tiếp tục thuê nhà ở

...

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó, khi người thuê nhà chết mà thời hạn vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với người thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở.