Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê nhà ở là gì?

Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa hợp đồng thuê tài sản, cụ thể là hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên về việc cho thuê và sử dụng nhà.

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

- Giá thuê nhà nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê nhà;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn cho cho thuê nhà;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không? (Hình từ Internet)

Trường hợp nào chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ Điều 171 Luật Nhà ở 2023 các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà bao gồm:

- Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023.

- Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

+ Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

+ Nhà ở cho thuê không còn;

+ Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

+ Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi có các căn cứ pháp luật quy định, đảm bảo thông báo trước theo thời hạn và tuân thủ thỏa thuận giữa các bên, trừ trường hợp bất khả kháng.

Khi hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê vẫn ở thì có được xem là đã gia hạn hợp đồng thuê nhà không?

Gia hạn hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm kéo dài thời gian thực hiện hợp đồng đã ký kết. Khi thỏa thuận này được xác lập, hợp đồng sẽ tiếp tục có hiệu lực về mặt thời gian.

Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được thực hiện dưới nhiều hình thức như lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Trong trường hợp hợp đồng thuê đã hết hạn nhưng bên thuê vẫn tiếp tục ở và thực hiện nghĩa vụ thanh toán, hành vi thanh toán này được coi là xác lập giao dịch dân sự qua hành vi cụ thể.

Tuy nhiên, hành vi thanh toán sau khi hợp đồng hết hạn không đồng nghĩa với việc gia hạn hợp đồng. Khi hợp đồng đã chấm dứt, quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng cũng kết thúc. Việc tiếp tục giao dịch trong trường hợp này chỉ có thể xem là xác lập một thỏa thuận mới, chứ không phải gia hạn hợp đồng đã chấm dứt. Vì vậy, để tránh tranh chấp hoặc hiểu nhầm, các bên cần lập thỏa thuận gia hạn rõ ràng bằng văn bản khi muốn tiếp tục quan hệ hợp đồng.