Hứa mua, hứa bán nhà ở khác gì với đặt cọc? Nếu không thực hiện việc hứa mua, hứa bán nhà thì có bị mất cọc không?

Nội dung chính

Hứa mua, hứa bán nhà ở khác gì với đặt cọc? 

Mặc dù pháp luật chưa có quy định cụ thể về “hứa mua, hứa bán”, nhưng căn cứ vào thực tế giao dịch và quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015, có thể thấy hai hình thức này có sự khác biệt rõ ràng, cụ thể như sau:

Lưu ý: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (theo Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). Trường hợp này không bị phạt cọc.

Không thực hiện việc hứa mua bán nhà ở thì có mất cọc không?

(1) Trường hợp hai bên hứa mua, hứa bán nhà ở nhưng trong hợp đồng không ghi là “đặt cọc”

Bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc (có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng đó hợp pháp và có quy định phạt vi phạm hợp đồng).

Lưu ý: Chỉ được coi là đặt cọc nếu trong hợp đồng do các bên thỏa thuận có ghi là “đặt cọc” (việc xác định có phải là đặt cọc hay không rất quan trọng bởi lẽ đây là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên có kèm theo quy định phạt cọc khi không thực hiện).

Như vậy, nếu chỉ “hứa mua, hứa bán” mà không ghi là đặt cọc thì không bị mất tiền cọc, trừ khi có quy định phạt vi phạm hợp đồng.

Ngược lại, nếu trong hợp đồng ghi rõ là đặt cọc thì bên nào không thực hiện việc mua hoặc bán nhà ở sẽ bị phạt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Hứa mua, hứa bán nhà ở khác gì với đặt cọc? Nếu không thực hiện việc hứa mua, hứa bán nhà thì có bị mất cọc không? (Hình từ Internet)

Khi đặt cọc mua bán nhà thì các bên có các quyền và nghĩa vụ gì?

Khi đặt cọc mua bán nhà đất thì các bên có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

(1) Bên đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng khai thác, sử dụng hoặc thực hiện giao dịch dân sự với tài sản đặt cọc; đảm bảo tài sản này không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

- Được phép trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, hoặc đưa tài sản đó vào giao dịch dân sự khác nếu có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

- Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc. Chi phí hợp lý này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi, nhằm đảm bảo tài sản không bị mất, hư hỏng hoặc hủy hoại;

- Đảm bảo việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đã đặt cọc theo các quy định trong hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật liên quan.

(2) Bên nhận đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc nếu chưa có sự đồng ý của mình;

- Sở hữu tài sản đặt cọc nếu bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;

- Có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

- Không được khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các luật liên quan.