Hợp đồng bán nhà ở xã hội chưa đủ thời gian 5 năm có được công nhận không?

Nội dung chính

Điều kiện bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời gian 5 năm được quy định như thế nào?

Cụ thể, căn cứ điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, để bán lại nhà ở xã hội trước khi hoàn tất thời hạn sở hữu tối thiểu 5 năm, cần đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:

(1) Bên bán đã thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà ở xã hội

(2) Chỉ được bán cho các đối tượng sau:

- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

- Đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội, gồm:

+ Người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.

+ Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn. 

+ Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

+ Hộ gia đình nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

+ Công nhân hoặc người lao động đang làm tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong, ngoài khu công nghiệp.

+ Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng đang tại ngũ; người đang làm công tác cơ yếu hoặc các công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương nhà nước.

+ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

+ Đối tượng đã từng phải trả lại nhà ở công vụ do không còn đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội hoặc chuyển đi nơi khác mà chưa từng bị thu hồi nhà ở xã hội do vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở.

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.

+ Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

+ Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Hợp đồng bán nhà ở xã hội chưa đủ thời gian 5 năm có được công nhận không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng bán nhà ở xã hội chưa đủ thời gian 5 năm có được công nhận không?

Căn cứ theo lập luận nêu trên, nếu mua nhà ở xã hội chưa đủ thời gian 5 năm mà muốn bán lại thì bên mua sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội chỉ có thể bán lại trong 02 trường hợp sau đây:

- Bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc;

- Bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Nếu không thuộc 02 trường hợp nêu trên thì việc bán nhà ở xã hội chưa đủ thời gian 5 năm được coi là hành vi vi phạm pháp luật. Cụ thể, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong trường hợp này sẽ bị tuyên bố vô hiệu theo khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 và bên mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; nếu cố tình không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. 

Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội ra sao?

Trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội được quy định tại Điều 55 Nghị định 100/2024/NĐ-CP

Bước 1: Việc thực hiện cưỡng chế để thu hồi nhà ở xã hội được thực hiện sau khi Quyết định thu hồi nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh ban hành có hiệu lực sau 30 ngày và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền vận động, thuyết phục trước đó mà người có nhà ở bị thu hồi không thực hiện.

Quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội do UBND cấp tỉnh ban hành và được gửi đến người bị cưỡng chế thu hồi nhà ở, đồng thời niêm yết công khai tại Sở Xây dựng, trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có nhà ở bị thu hồi.

Bước 2: Trong thời hạn 10 ngày sau khi ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở, Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thành lập Ban cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội.

Ban cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội vận động, thuyết phục, đối thoại với người bị cưỡng chế trong thời hạn 10 ngày; nếu người bị cưỡng chế chấp hành Quyết định cưỡng chế thì Ban cưỡng chế thu hồi lập biên bản ghi nhận sự chấp hành. Việc bàn giao nhà ở xã hội được thực hiện chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày lập biên bản.

Trường hợp người bị cưỡng chế không chấp hành Quyết định cưỡng chế thì Ban cưỡng chế thu hồi tổ chức thực hiện cưỡng chế.

Bước 3: Ban cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội có quyền buộc người bị cưỡng chế và những người có liên quan phải ra khỏi nhà ở bị cưỡng chế, tự chuyển tài sản ra khỏi nhà ở bị cưỡng chế; nếu không thực hiện thì Ban cưỡng chế thu hồi có trách nhiệm di chuyển người bị cưỡng chế và người có liên quan cùng tài sản ra khỏi nhà ở bị cưỡng chế.

Bước 4: Ban cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội mời đại diện Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp huyện tham gia giám sát việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội.