Giao dịch nhà ở và điều kiện để nhà ở được đưa vào giao dịch là gì? Nhà ở đưa vào giao dịch cần có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không?

Nội dung chính

Giao dịch về nhà ở là gì?

Căn cứ Điều 159 Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch nhà ở bao gồm: Mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Nhà ở đưa vào giao dịch cần có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

...

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

...

Như vậy, đối với những giao dịch không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì để đưa nhà ở vào giao dịch cần phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở giao dịch.

Giao dịch nhà ở và điều kiện để nhà ở được đưa vào giao dịch?

Ngoài Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cần đáp ứng điều kiện gì khác để có thể giao dịch nhà ở?

Căn cứ khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy,

- Đối với những giao dịch nhà ở không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 thì ngoài điều kiện về giấy chứng nhận quyền sở hữu thì nhà ở đưa vào giao dịch phải không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật; còn thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu có thời hạn; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

- Đối với mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không cần đáp ứng 02 điều kiện sau:

+ không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật;

+ Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với nhà ở có thời hạn.

Điều kiện để của các bên tham gia giao dich nhà ở là gì?

Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện để các bên tham gia giao dịch nhà ở như sau:

- Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

- Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

- Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2023; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.