Dự án bất động sản có gồm dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích lưu trú không?

Nội dung chính

Dự án bất động sản có gồm dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích lưu trú không?

Căn cứ khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.

2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

3. Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.

4. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

[...]

Như vậy, dự án bất động sản có bao gồm dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích lưu trú.

Dự án bất động sản có gồm dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích lưu trú không? (Hình từ Internet)

Kinh doanh dự án bất động sản theo quy định của pháp luật là trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản đúng không?

Căn cứ khoản 1 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 17. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản

1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

[...]

Theo đó, kinh doanh dự án bất động sản theo quy định của pháp luật là trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản.

Doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện dự án bất động sản có giới hạn nợ phải trả không?

Căn cứ điểm c1 khoản 3 Điều 128 Luật Doanh nghiệp 2020 được bổ sung bởi điểm b khoản 19 Điều 1 Luật Doanh nghiệp sửa đổi 2025 quy định như sau:

Điều 128. Chào bán trái phiếu riêng lẻ

[...]

3. Công ty cổ phần không phải là công ty đại chúng chào bán trái phiếu riêng lẻ phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Công ty đã thanh toán đủ cả gốc và lãi của trái phiếu đã chào bán và đã đến hạn thanh toán hoặc thanh toán đủ các khoản nợ đến hạn trong 03 năm liên tiếp trước đợt chào bán trái phiếu (nếu có), trừ trường hợp chào bán trái phiếu cho các chủ nợ là tổ chức tài chính được lựa chọn;

b) Có báo cáo tài chính của năm trước liền kề năm phát hành được kiểm toán;

c) Bảo đảm điều kiện về tỷ lệ an toàn tài chính, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động theo quy định pháp luật;

c1) Có nợ phải trả (bao gồm giá trị trái phiếu dự kiến phát hành) không vượt quá 05 lần vốn chủ sở hữu của tổ chức phát hành theo báo cáo tài chính năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán; trừ tổ chức phát hành là doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện dự án bất động sản, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp bảo hiểm, doanh nghiệp tái bảo hiểm, doanh nghiệp môi giới bảo hiểm, công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan;

d) Điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy, doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện dự án bất động sản không bị giới hạn nợ phải trả theo tỷ lệ 5 lần vốn chủ sở hữu.

Cụ thể, công ty cổ phần không phải là công ty đại chúng khi phát hành trái phiếu riêng lẻ phải đảm bảo tổng nợ phải trả (kể cả giá trị trái phiếu dự kiến phát hành) không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu, căn cứ theo báo cáo tài chính năm liền kề đã kiểm toán.

Tuy nhiên, ngoại lệ gồm có tổ chức phát hành là doanh nghiệp phát hành trái phiếu để thực hiện dự án bất động sản không áp dụng giới hạn 5 lần nợ phải trả so với vốn chủ sở hữu, mà thực hiện theo quy định riêng của pháp luật chuyên ngành.