Đòi lại nhà ở đã cho thuê trước hạn mà không bị phạt theo hợp đồng khi nào?

Nội dung chính

Hợp đồng cho thuê nhà ở là gì?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng cho thuê nhà ở được hiểu là một loại hợp đồng cho thuê tài sản, trong đó bên cho thuê (chủ sở hữu nhà hay thường được gọi tắt là chủ nhà) giao nhà ở cho bên thuê sử dụng trong một thời gian nhất định. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê cho bên cho thuê và tuân theo các điều kiện mà hai bên đã thỏa thuận.

Đòi lại nhà ở đã cho thuê trước hạn ( Hình từ Internet)

Các trường hợp chủ nhà có quyền đòi lại nhà ở đã cho thuê trước hạn hợp đồng

Trường hợp chủ nhà muốn đòi lại nhà ở đã cho cho thuê trước hạn thì có thể xem xét đến phương án thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023. Chủ nhà có thể thương lượng với bên thuê để lấy lại nhà trước hạn, điều kiện thương lượng sẽ do hai bên thỏa thuận. Trong trường hợp này có thể bên cho thuê không bị phạt vi phạm hợp đồng và yêu cầu bồi thường.

Trường hợp thương lượng không thành thì chủ nhà có thể xem xét các điều kiện để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, để có thể lấy lại nhà sớm trước hạn.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trong các trường hợp sau:

+ Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng từ ba tháng trở lên mà không có lý do hợp lý đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

+ Bên thuê tự ý thực hiện các hành vi đục phá, cơi nới, cải tạo, hoặc phá dỡ nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

+ Bên thuê chuyển nhượng, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.

+ Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh, và dù đã được bên cho thuê hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản cảnh báo đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

+ Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý, bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà ở trong thời gian cho thuê còn lại từ dưới một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà nhưng các bên không thỏa thuận được giá thuê nhà ở mới.

Khi mà thương lượng không thành, nếu muốn đòi lại nhà ở đã cho thuê trước thời hạn hợp đồng mà không bị áp dụng điều khoản phạt, bồi thường do vi phạm hợp đồng thì cần phải tuân thủ đúng các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng. Ví dụ như đảm bảo thời gian báo trước chẳng hạn. Trường hợp bất lợi thì xem xét thêm các quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vừa nêu ở trên. Khi bên chủ nhà được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì sẽ không bị phạt hay phải bồi thường.

Ngoài ra trong trường hợp muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, phải thông báo cho bên thuê bằng văn bản hoặc hình thức khác đã được thỏa thuận trong hợp đồng ít nhất 30 ngày trước khi chấm dứt hợp đồng. Điều này đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của cả hai bên trong quá trình thực hiện hợp đồng. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời gian thông báo thì cần tuân thủ theo thỏa thuận đó. Nếu việc chấm dứt hợp đồng không tuân thủ đúng quy định về thông báo, gây thiệt hại cho bên thuê thì sẽ phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. 

Chủ nhà đòi lại nhà ở đã cho thuê trước hạn có phải trả tiền đặt cọc không?

Trường hợp 1: Việc xử lý tiền đặt cọc có thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê nhà thì thực hiện theo thỏa thuận.

Trường hợp 2: Không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận chưa rõ về việc xử lý tiền đặt cọc.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đặt cọc thì bên chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn tức là đã không thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà đã giao kết thì bên chủ nhà phải trả tiền đặt cọc cho bên thuê và một khoản tiền tương ứng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, việc chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải trả tiền đặt cọc hay không phụ thuộc nhiều vào thỏa thuận khi ký hợp đồng thuê nhà, còn không thì xử lý theo quy định pháp luật, khi đó chủ nhà phải trả lại tiền đặt cọc cho bên thuê vì đã thực hiện không đúng hợp đồng.