Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại năm 2025 là gì?

Nội dung chính

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại năm 2025 là gì? 

Căn cứ Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
...
4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường.
...

Căn cứ Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.

Theo đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường, có thể hiểu nhà ở thương mại là nhà ở được đưa vào kinh doanh.

Căn cứ Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (hợp đồng kinh doanh bất động sản) như sau:

(1) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(2) Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại năm 2025
là gì? (Hình từ internet)

Quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là gì?

Theo quy định tại Điều 38 Luật Nhà ở 2023 thì quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được quy định như sau:

- Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.

- Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.

- Thực hiện quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và nội dung dự án đã được phê duyệt.

- Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư.

- Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án không phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về đất đai.

- Được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

-. Quyền khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, quyền của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, bao gồm nhiều quyền lợi quan trọng. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu các cơ quan thực hiện đúng thủ tục pháp lý, bán, cho thuê mua và huy động vốn theo quy định. Họ cũng được quyền chuyển nhượng dự án, quản lý hệ thống hạ tầng, yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho nhà ở, và hưởng chính sách ưu đãi từ Nhà nước. Những quyền này không chỉ bảo vệ lợi ích của chủ đầu tư mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là gì?

Theo Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định về chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện:

- Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

- Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Và thuộc một trong các trường hợp dưới đây:

(1) Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.

(2) Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại yêu cầu chủ đầu tư phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ vốn chủ sở hữu và năng lực, kinh nghiệm theo quy định. Doanh nghiệp này phải thuộc một trong các trường hợp được giao đất, cho thuê đất thông qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu lựa chọn nhà đầu tư.hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư và làm chủ đầu tư khi có quyền sử dụng đất phù hợp thông qua thỏa thuận hoặc theo quy định của Luật Đất đai 2024.