Đất vườn tự khai hoang trước 2014 đã xây nhà từ năm 2016 thì khi làm sổ đỏ có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Nội dung chính

Đất khai hoang được hiểu như thế nào?

Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào đưa ra định nghĩa rõ ràng về đất khai hoang. Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT (văn bản đã hết hiệu lực ngày 27/11/2017) thì đất khai hoang là đất bị bỏ hoang hoặc đất khác đã được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, hiện nay các văn bản thay thế Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT lại không đề cập đến khái niệm này.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất bao gồm 03 nhóm chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.

Như vậy, đất khai hoang có thể được hiểu là loại đất nông nghiệp, được cá nhân hoặc hộ gia đình khai phá để phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.

Việc khai hoang đất phải tuân thủ các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Người khai hoang có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo và sử dụng đất một cách bền vững, hiệu quả, đồng thời áp dụng các biện pháp kỹ thuật phù hợp để giảm thiểu tác động xấu đến môi trường theo quy định tại Điều 8 Luật Đất đai 2024.

Đất khai hoang trước năm 2014 đến năm 2016 mới xây nhà thì có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định về giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1 tháng 7 năm 2014, Cụ thể như sau:

(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

(2) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 139 Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xử lý theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với trường hợp đất vườn tự khai hoang và sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp thì vẫn đủ điều kiện được Nhà nước xem xét cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp.

Việc xây dựng nhà từ năm 2016 không làm mất quyền được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất vườn tự khai hoang, nhưng để được công nhận loại đất ở trên phần diện tích có nhà, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Do đó, khi làm sổ đỏ đối với đất vườn tự khai hoang trước năm 2014, không có tranh chấp, đã xây nhà ở ổn định từ năm 2016 đến nay thì người sử dụng đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất và thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Đất vườn tự khai hoang trước 2014 đã xây nhà từ năm 2016 thì khi làm sổ đỏ có phải nộp tiền sử dụng đất không? (Hình từ Internet)

Trình tự thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở hiện nay như thế nào?

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

[...]

Như vậy, chuyển đất nông nghiệp sáng đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Theo đó, thủ tục xin phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

Bước 2: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Bộ phận Một cửa để được giải quyết theo thẩm quyền.

Theo đó, cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ; rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa;

Bước 3: Nộp tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì cơ quan thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho người sử dụng đất.

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa nơi đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất