Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế thu nhập cá nhân hay không?

Nội dung chính

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế thu nhập cá nhân hay không?

Căn cứ theo điểm a khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 quy định các thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân như sau:

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

...

Tuy nhiên, không phải mọi thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đều phải chịu thuế. Dẫn chiếu đến khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định như sau:

Thu nhập được miễn thuế

...

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

...

Điều này có nghĩa là nếu cá nhân chỉ sở hữu một bất động sản duy nhất và thực hiện chuyển nhượng bất động sản này, thu nhập từ việc chuyển nhượng sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Điều kiện này nhằm tạo điều kiện cho cá nhân có nhu cầu bán tài sản duy nhất của mình mà không phải lo ngại về nghĩa vụ thuế.

Như vậy, nếu cá nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không thuộc trường hợp được miễn thuế (chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất), thì cá nhân đó phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải chịu thuế thu nhập cá nhân không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải công chứng trong trường hợp nào?

Căn cứ theo điểm a, điểm b Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

...

Điều này có nghĩa là khi một tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia vào giao dịch chuyển nhượng, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng sẽ phụ thuộc vào yêu cầu của các bên tham gia giao dịch, chứ không phải là bắt buộc theo quy định của pháp luật. Các bên có thể tự thỏa thuận với nhau về việc có hay không thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cũng như các hợp đồng khác liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nếu một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.. Tuy nhiên, việc công chứng hay chứng thực vẫn có thể được thực hiện nếu các bên tham gia giao dịch có nhu cầu, nhằm đảm bảo tính pháp lý và an toàn cho giao dịch.

Người nào không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo điểm b, điểm c khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

...

8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

...

b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Như vậy, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp sau:

(1) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;

(2) Cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.