Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản diễn ra theo trình tự như thế nào?

Nội dung chính

Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản diễn ra theo trình tự như thế nào?

Thủ tục, trình tự chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản diễn ra theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP như sau:

(1) Lập hợp đồng chuyển nhượng:

- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ cùng nhau lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu có sẵn tại Phụ lục XI của Nghị định 96/2024/NĐ-CP.

- Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành 8 bản, trong đó:

+ 2 bản lưu tại chủ đầu tư dự án;

+ 1 bản nộp cho cơ quan thuế;

+ 1 bản nộp cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận;

+ 2 bản lưu tại bên chuyển nhượng;

+ 2 bản lưu tại bên nhận chuyển nhượng.

- Nếu hợp đồng được công chứng, cần có thêm 1 bản lưu tại tổ chức công chứng.

- Một trong các bên sẽ nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản. Hồ sơ công chứng bao gồm:

+ Bản chính hợp đồng chuyển nhượng;

+ Bản chính hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, và nếu chỉ chuyển nhượng một số nhà ở hoặc công trình, cần nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục thể hiện các nhà ở, công trình đó;

+ Giấy tờ chứng minh số tiền đã nộp cho chủ đầu tư;

+ Biên bản bàn giao nhà ở hoặc công trình (nếu có) và các giấy tờ khác theo yêu cầu của pháp luật.

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng hợp đồng, trừ khi các bên có yêu cầu.

(2) Nộp thuế, phí, lệ phí:

Sau khi công chứng (nếu có), các bên cần hoàn thành nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật.

(3) Xác nhận của chủ đầu tư:

- Sau khi hoàn tất việc nộp thuế và các lệ phí, một trong các bên nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để yêu cầu xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ bao gồm:

+ 8 bản chính hợp đồng chuyển nhượng kèm theo bản chính hợp đồng;

+ Nếu chuyển nhượng một phần nhà ở, công trình, phải có bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện phần chuyển nhượng;

+ Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn, giảm thuế.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận hợp đồng chuyển nhượng trong vòng 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ. Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản phí nào khi xác nhận hợp đồng. Sau khi xác nhận, chủ đầu tư giữ lại 2 bản hợp đồng và trả lại 6 bản còn lại cho các bên.

- Kể từ khi chủ đầu tư xác nhận hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng gốc và hợp đồng chuyển nhượng.

(4) Cấp Giấy chứng nhận:

- Khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi, thủ tục vẫn như trên và bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chủ đầu tư có được thu phí chuyển nhượng hợp đồng của các bên không?

Căn cứ khoản 2 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

Điều 51. Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

[...]

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

[...]

Như vậy, chủ đầu tư không được thu phí chuyển nhượng hợp đồng của các bên và phải có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành bao nhiêu bản?

Căn cứ tại điểm a khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 13. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này.

2. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:

a) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;

b) Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng.