Các trường hợp phải phá dỡ nhà ở?

Nội dung chính

Các trường hợp phải phá dỡ nhà ở?

Căn cứ theo Điều 136 Luật Nhà ở 2023 quy định.

Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

1. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ bao gồm:

a) Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

b) Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật này;

c) Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt;

đ) Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này.

2. Việc phá dỡ nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

Như vậy, những trường hợp nhà ở bị phá dỡ như sau:

- Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;

- Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở 2023;

- Nhà ở thuộc trường hợp phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt;

- Trường hợp phá dỡ nhà ở khác theo quy định của pháp luật về xây dựng ngoài trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 136 Luật Nhà ở 2023.

Các trường hợp phải phá dỡ nhà ở? (Hình từ Internet)

Trách nhiệm phá dỡ nhà ở là của ai?

Căn cứ theo Điều 137 Luật Nhà ở 2023 trách nhiệm phá dỡ nhà ở quy định:

- Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình khác thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

- Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

- Trường hợp phá dỡ nhà chung cư thực hiện theo quy định tại Chương V Luật Nhà ở 2023.

- UBND cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.

Căn hộ chung cư cũ bị phá dỡ được bồi thường trong trường hợp nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP bồi thường đối với căn hộ chung cư cũ nhưng không thuộc tài sản công được quy định 03 trường hợp sau:

- Trường hợp 1 đối với các căn hộ tại tầng 1: chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định Luật Đất đai 2024 và Luật nhà ở 2023;

Căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, UBND cấp tỉnh xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường.

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ tại tầng 1 có một phần diện tích căn hộ để kinh doanh và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch được duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua hoặc thuê phần diện tích sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại theo thiết kế được duyệt để kinh doanh;

Giá bán phần diện tích này được tính theo suất đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh dịch vụ, thương mại (bao gồm cả chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu vực có sàn thương mại) theo quy định Luật xây dựng 2014 cộng với lợi nhuận định mức bằng 10% tổng kinh phí đầu tư phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại tại thời điểm phê duyệt dự án đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở; giá thuê diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này do các bên thỏa thuận;

Việc mua hoặc thuê phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại quy định tại điểm a khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP phải được nêu trong phương án bồi thường;

- Trường hợp 2 đối với căn hộ từ tầng 02 trở lên: chủ sở hữu được bồi thường hệ số k từ 1 đến 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ bị phá dỡ được ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất qua các thời kỳ hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận này theo quy định Luật Đất đai 2024 và Luật nhà ở 2023;

Căn cứ hệ số k quy định tại điểm này, UBND xác định hệ số k áp dụng cho từng vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại, làm cơ sở để các chủ sở hữu và nhà đầu tư dự án thống nhất diện tích được bồi thường theo hệ số k để đưa vào phương án bồi thường;

- Trường hợp 3 đối với diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất quy định tại điểm a, và điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP này nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2024 thì diện tích này được bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP; phần diện tích khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì không được bồi thường theo hệ số k diện tích sử dụng căn hộ quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng trên phần diện tích này.

Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính bồi thường theo hệ số k quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản 1 Điều 28 Nghị định 98/2024/NĐ-CP được nêu rõ trong phương án bồi thường.

Như vậy, căn hộ chung cư cũ bị phá dở được bồi thường tùy thuộc vào trường hợp quy định đồng thời đáp ứng những điều kiện nêu trên.