Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Các lưu ý cần biết khi làm Sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay
Nội dung chính
5 lưu ý cần biết khi làm Sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay
(1) Giấy mua bán đất viết tay được hiểu như thế nào?
Giấy mua bán đất viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực.
Cụ thể, giữa các bên giao dịch sau khi thống nhất trên cơ sở tự nguyện mua bán, sẽ lập nên một giấy viết tay được xem như là một hợp đồng mua bán. Trên giấy mua bán đất này có đầy đủ chữ ký của các bên, tuy nhiên không được công chứng, chứng thực.
Theo đó, một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này.
(2) Trường hợp nào mua đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?
Trường hợp 1 chuyển nhượng đất từ ngày 01/8/2024
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Có thể hiểu đơn giản là hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu và không đủ điều kiện để đăng ký sang tên.
Trường hợp 2 chuyển nhượng đất trước ngày 01/8/2024
Căn cứ Tiểu mục XI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đối với các trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất trước các mốc thời gian quy định, người sử dụng đất không bắt buộc phải nộp hợp đồng mua bán hoặc giấy tờ chuyển nhượng, và cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp thêm các giấy tờ này.
Cụ thể, người đang sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận mà không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024, đối với trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua thừa kế theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).
(3) Đất mua bằng giấy viết tay có phải làm thủ tục sang tên?
Căn cứ Tiểu mục XI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d Mục 1 Phần I của “Phần B. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT”:
Như vậy, trường hợp đất mua bằng giấy viết tay nhưng có chữ ký của các bên liên quan, chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc diện bị cấm, thì người đang sử dụng đất được phép làm thủ tục đăng ký, cấp Sổ đỏ lần đầu mà không phải làm thủ tục sang tên.
(4) Làm Sổ đỏ mới khi bên mua đang giữ Sổ đỏ của bên bán
Căn cứ theo tiểu mục XI Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trường hợp người đang sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024, nhưng Sổ đỏ vẫn đứng tên bên bán, và bên mua chỉ có Sổ đỏ bản gốc hoặc giấy tờ viết tay, hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký hai bên, thì việc cấp Giấy chứng nhận mới được thực hiện như sau:
- Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 18) kèm theo hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký của hai bên.
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo cho bên chuyển nhượng và UBND cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
- Nếu không xác định được địa chỉ của bên bán, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đăng thông báo 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương (chi phí do người xin cấp Sổ đỏ chi trả).
- Sau 30 ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin đầu tiên, nếu không có đơn tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Sổ đỏ mới cho bên mua; nếu bên bán không nộp lại Sổ đỏ cũ, cơ quan đăng ký sẽ hủy Giấy chứng nhận đã cấp trước đó.
- Trường hợp có tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tạm dừng việc cấp Sổ đỏ và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.
(5) Xử lý tranh chấp đối với đất mua bằng giấy viết tay
Trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được thực hiện trước ngày 01/8/2024, việc giải quyết được phân định như sau:
- Nếu tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (ai là người có quyền sử dụng hợp pháp), thì các bên phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
- Nếu tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hiệu lực hoặc nghĩa vụ trong hợp đồng), thì các bên có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.
Các lưu ý cần biết khi làm Sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay (Hình từ Internet)
Mua đất bằng giấy viết tay từ người không phải chủ sở hữu thì có được cấp sổ đỏ không?
Căn cứ theo khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất cụ thể như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, người mua vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:
(1) Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất nhưng đứng tên người khác;
(2) Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (kể cả giấy viết tay) được lập trước ngày 1/7/2014;
(3) Thửa đất hiện không có tranh chấp.
Như vậy, người mua đất bằng giấy viết tay từ người không phải chủ sở hữu chỉ được cấp sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện: có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (đứng tên người khác), có giấy tờ chuyển nhượng lập trước ngày 1/7/2014 và thửa đất không có tranh chấp.
Nếu giao dịch thực hiện sau thời điểm này hoặc không đủ điều kiện pháp lý, thì sẽ không được cấp sổ đỏ.
Ngoài ra, người sử dụng đất vẫn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nộp thuế, phí chuyển quyền… nếu có).
Mua bán đất đóng thuế bao nhiêu?
Căn cứ theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
[...]
12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 247. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 26/2012/QH13 và Luật số 71/2014/QH13
Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 14 như sau:
“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng như sau:
Điều 17. Sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC như sau:
“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
[...]
2. Thuế suất
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Như vậy, mua bán đất đóng thuế là 2% so với giá chuyển nhượng đất theo như quy định.
