Bốn khoản thuế phí bắt buộc khi bán nhà ở xã hội sau năm năm

Nội dung chính

Bốn khoản thuế phí bắt buộc khi bán nhà ở xã hội sau năm năm 

Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Điều 89. Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:

[...]

e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, người bán nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng khi thỏa mãn hai điều kiện: đã thanh toán đủ tiền mua hoặc thuê mua nhà từ đủ 5 năm trở lên. Và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. 

Khi thực hiện giao dịch, người bán cần nộp 4 loại thuế, phí bắt buộc sau:

(1) Tiền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023:

Đối với trường hợp nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ thì người bán không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP: Đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, người bán phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

(2) Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định về đối tượng chịu lệ phí trước bạ cụ thể như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ thực hiện theo Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP.

Một số nội dung được quy định chi tiết như sau:

1. Nhà, đất quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai(không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

[...]

Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ như sau:

Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.

2. Súng săn; súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao: Mức thu là 2%.

3. Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, tàu ngầm, tàu lặn; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay: Mức thu là 1%.

[...]

Theo đó, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% tổng giá trị tài sản nhà ở xã hội.

(3) Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế 2014 quy định về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

Điều 14. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.
2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, căn cứ tại Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bởi khoản 7 Điều 2 Luật Sửa đổi, bổ sung một số Điều của các Luật về thuế 2014 quy định về biểu thuế toàn phần như sau:

Điều 23. Biểu thuế toàn phần
1. Biểu thuế toàn phần áp dụng đối với thu nhập tính thuế quy định tại khoản 2 Điều 21 của Luật này.

Như vậy, trường hợp việc chuyển nhượng nhà ở xã hội thuộc đối tượng chịu thuế TNCN thì người chuyển nhượng (người bán nhà ở xã hội) phải đóng thuế tương ứng như sau:

(4) Phí công chứng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, khi thực hiện việc mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Bốn khoản thuế phí bắt buộc khi bán nhà ở xã hội sau năm năm (Hình từ Internet)

Nguyên tắc miễn giảm tiền thuê nhà ở xã hội

Căn cứ khoản 1 Điều 36 Nghị định 100/2024/NĐ-CP thì việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở xã hội thuộc tài sản công thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

- Người được miễn, giảm tiền thuê nhà ở phải là người có tên trong Hợp đồng thuê nhà ở (bao gồm người đại diện đứng tên trong Hợp đồng và các thành viên khác có tên trong Hợp đồng thuê nhà);

- Việc miễn, giảm tiền thuê nhà ở chỉ xét một lần cho người thuê;

- Trường hợp một người thuộc đối tượng được hưởng nhiều chế độ miễn, giảm tiền thuê nhà ở thì chỉ được hưởng mức cao nhất;

- Trường hợp trong một hộ gia đình có từ hai người trở lên đang thuê nhà ở thuộc diện được giảm tiền thuê thì được miễn tiền thuê nhà ở. 

Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 82 Luật Nhà ở 2023 quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội như sau:

- Nhà ở xã hội là nhà chung cư, được đầu tư xây dựng theo dự án, phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ thì được xây dựng nhà ở riêng lẻ;

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;

- Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội;

- Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 6 Điều 80 Luật Nhà ở 2023 thì có thể xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở 2023.