Ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân không? Việc tách Ban quản trị của cụm nhà chung cư quy định như thế nào?

Nội dung chính

Nhà chung cư dưới 20 căn hộ không cần thành lập Ban quản trị nhà chung cư đúng hay sai?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023 và khoản 2 Điều 19 Thông tư 05/2024/TT-BXD, việc thành lập Ban quản trị trong nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào số lượng căn hộ và chủ sở hữu. Cụ thể:

Đối với chung cư có dưới 20 căn hộ (dù là có một hay nhiều chủ sở hữu): Việc lập Ban quản trị là không bắt buộc, các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định có thành lập hay không. Trong trường hợp lựa chọn thành lập, Ban quản trị không có tư cách pháp nhân và không được cấp con dấu.

Trường hợp chung cư chỉ có một chủ sở hữu: Nếu có Ban quản trị, thì tổ chức này sẽ bao gồm đại diện chủ sở hữu và người đang sinh sống tại đó. Hình thức hoạt động là mô hình tự quản, và cũng không có tư cách pháp nhân.

Trường hợp nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên và có nhiều chủ sở hữu: Lúc này, việc thành lập Ban quản trị là bắt buộc. Thành phần Ban quản trị sẽ bao gồm các chủ sở hữu căn hộ, có thể có đại diện của chủ đầu tư (nếu có), và có thể có thêm người sử dụng căn hộ nếu họ tham gia Hội nghị nhà chung cư. Mô hình hoạt động của Ban quản trị trong trường hợp này tương tự như Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc Ban chủ nhiệm của hợp tác xã.

Như vậy, với nhà chung cư có dưới 20 căn hộ, không bắt buộc phải lập Ban quản trị, nhưng vẫn có thể thành lập nếu các chủ sở hữu thống nhất. Nếu có thành lập thì tổ chức này không có tư cách pháp nhân, và hoạt động theo nguyên tắc tự quản.

Ban quản trị nhà chung cư có tư cách pháp nhân không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 146 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có con dấu, tài khoản để hoạt động và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại Điều 147 và Điều 148 của Luật này. Việc triệu tập họp Ban quản trị nhà chung cư, điều kiện họp, cách thức biểu quyết và các nội dung khác có liên quan được thực hiện theo quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Khoản 1 Điều 19 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD cũng quy định Ban quản trị nhà chung cư có con dấu và tài khoản để hoạt động theo quy chế hoạt động của Ban quản trị được Hội nghị nhà chung cư thông qua.

Như vậy, theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 74 Bộ Luật Dân sự 2015, Ban quản trị nhà chung cư là một pháp nhân có đầy đủ các yếu tố sau:

- Được thành lập theo quy định của Bộ luật dân sự, luật khác có liên quan (cụ thể trường hợp này là Luật Nhà ở);

- Có cơ cấu tổ chức theo Điều 83 Bộ Luật Dân sự 2015 (có cơ quan điều hành, có điều lệ...);

- Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình;

- Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.

Nhà chung cư dưới 20 căn hộ không cần thành lập Ban quản trị nhà chung cư đúng hay sai? (Hình internet)

Việc tách Ban quản trị của cụm nhà chung cư được quy định như thế nào?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 27 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD thì việc tách Ban quản trị của cụm nhà chung cư như sau:

- Trường hợp đại diện các chủ sở hữu căn hộ của tòa nhà trong cụm nhà chung cư có nhu cầu tách khỏi cụm nhà này để thành lập Ban quản trị của tòa nhà riêng thì phải tổ chức hội nghị của tòa nhà để lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư; nếu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà này đồng ý (thông qua biên bản đề nghị tập thể) thì thành viên Ban quản trị là đại diện của tòa nhà này gửi biên bản đề nghị tập thể đến Ban quản trị cụm nhà chung cư.

Sau khi gửi biên bản đề nghị cho Ban quản trị cụm nhà chung cư biết, các chủ sở hữu của tòa nhà đề nghị tách khỏi cụm thống nhất cử ban tổ chức lâm thời để tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 15 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD; việc bầu, xác định thành phần, số lượng và mô hình hoạt động của Ban quản trị tòa nhà được thực hiện theo quy định tại Mục 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Đại diện của tòa nhà đang là thành viên Ban quản trị cụm nhà chung cư sẽ không được công nhận là thành viên Ban quản trị của cụm nhà này sau khi Ban quản trị tòa nhà chung cư được thành lập; Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp để thống nhất cách thức bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì cho Ban quản trị tòa nhà tách riêng.

- Trường hợp tòa nhà chung cư tách khỏi cụm mà đại diện của tòa nhà này đang là Trưởng ban quản trị của cụm nhà chung cư thì sau khi Ban quản trị của tòa nhà được thành lập, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp Hội nghị cụm nhà chung cư bất thường để bầu thay thế Trưởng ban quản trị cụm nhà chung cư theo quy định tại Điều 16 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD;

- Trường hợp đại diện chủ sở hữu căn hộ các tòa nhà trong cụm có nhu cầu tách thành các Ban quản trị của từng tòa nhà riêng biệt thì sau khi các tòa nhà tổ chức Hội nghị tòa nhà chung cư để có biên bản đề nghị tập thể theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 27 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải tổ chức họp để thống nhất cách thức bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì của từng tòa nhà cho các Ban quản trị tòa nhà mới sau khi được thành lập.

Sau khi đại diện của tòa nhà gửi biên bản đề nghị tập thể đến Ban quản trị cụm nhà chung cư, các tòa nhà tiến hành tổ chức hội nghị của tòa nhà chung cư theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 27 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD;

- Thủ tục công nhận Ban quản trị của tòa nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 27 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD được thực hiện theo quy định tại Điều 23 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Lưu ý: Việc tách, nhập Ban quản trị quy định tại khoản 2 Điều 27 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD chỉ áp dụng đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và đã thành lập Ban quản trị.