Bán đất hộ gia đình mà không có sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ có được không?
Nội dung chính
Đất hộ gia đình là gì?
Tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Pháp luật hiện hành không có quy định như thế nào là “Đất hộ gia đình”, tuy nhiên dựa vào căn cứ trên có thể hiểu “Đất hộ gia đình” là đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
(1) Những người trong hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng với nhau (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi,…) theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
(3) Có quyền sử dụng đất chung (góp tiền mua chung hoặc cùng nhau tạo lập hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung,…)
Bán đất hộ gia đình mà không có sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ có được không? (Hình từ Internet)
Bán đất hộ gia đình mà không có sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ có được không?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình nên hình thức sở hữu quyền sử dụng đất được xem là sở hữu chung hợp nhất. Vì quyền sử dụng đất này chưa được phân chia nên các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với thửa đất theo quy định tại khoản 2 Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015.
Tại khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Bên cạnh đó, điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 cũng quy định trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
Căn cứ vào các quy định trên thì khi chuyển nhượng quyền sử đất hộ gia đình cần phải có sự thỏa thuận và đồng ý của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Như vậy, việc bán đất thuộc sở hữu hộ gia đình chỉ có thể thực hiện khi có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ đã thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, nếu đất thuộc sở hữu hộ gia đình mà tại thời điểm giao dịch chỉ có một người bán là thành viên duy nhất đã thành niên và có đủ năng lực hành vi dân sự, thì việc bán đất có thể tiến hành mà không cần sự đồng ý của các thành viên khác.
Làm thế nào để bán đất hộ gia đình khi có người phản đối?
Ở nội dung đã phân tích trước đó, khi bán đất hộ gia đình phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất là người thành niên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do đó, nếu trường hợp người phản đối bán đất là người chưa thành niên/ người mất năng lực hành vi dân sự thì việc bán đất hộ gia đình vẫn được thực hiện.
Trong trường hợp người phản đối là người thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì không thể thực hiện việc bán toàn bộ mảnh đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình. Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề này, người muốn bán đất có thể lựa chọn thực hiện thủ tục tách thửa (nếu đủ điều kiện tách thửa theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024) nhằm tách riêng phần quyền sử dụng đất thuộc về mình trong mảnh đất chung của hộ gia đình. Sau khi tách thửa thành công và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, người sở hữu phần đất này có thể tự mình chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của các thành viên khác.