Giá đất phi nông nghiệp tại TPHCM được xác định như thế nào nếu có các yếu tố ảnh hưởng giá đất nằm ngoài quy định?

Nội dung chính

Giá đất phi nông nghiệp tại TPHCM được xác định như thế nào nếu có các yếu tố ảnh hưởng giá đất nằm ngoài quy định?

Căn cứ Điều 13 Quyết định 49/2025/QĐ-UBND quy định các yếu tổ ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại TPHCM bao gồm:

(1) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất

- Đối với đất ở: điều chỉnh tỷ lệ % chênh lệch giữa các tuyến đường theo Bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Trường hợp tại thời điểm định giá, do giá đất thị trường biến động, dẫn đến tỷ lệ % chênh lệch giữa các tuyến đường theo thực tế thị trường thay đổi khác với tỷ lệ % chênh lệch theo bảng giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất phải thuyết minh rõ và đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

- Đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không thuộc địa bàn các huyện, trong phạm vi 500m đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, dịch vụ thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 5%.

(2) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường

- Kết cấu đường giao thông: đường nhựa, bê tông so với đường đất, đường trải đá thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 10%.

- Độ rộng đường (lộ giới đường) chênh lệch 1m thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 2% (trừ trường hợp vị trí mặt tiền đường có tên trong Bảng giá đất).

- Khu đất, thửa đất tiếp giáp 02 đường giao thông trở lên thì tỷ lệ điều chỉnh tăng: không vượt quá 5% đối với khu vực nông thôn, dự án khu dân cư; không vượt quá 10% đối với khu vực đô thị.

- Khu đất, thửa đất trong phạm vi 500m tiếp giáp với ga tàu, bến xe buýt thì tỷ lệ điều chỉnh tăng không vượt quá 5%.

- Khu đất, thửa đất tiếp giáp mặt tiền cầu vượt thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

(3) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất

- Đối với thửa đất, khu đất không thuộc các dự án được quy hoạch đồng bộ: diện tích dưới 500m2 thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%; diện tích từ 500m2 đến dưới 1.000m2 thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 10%; diện tích từ 1.000m2 trở lên thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 15%.

- Hình dáng thửa đất: thửa đất, khu đất có hình dáng không cân đối (chữ L, chữ T, tóp hậu, đa giác) thì đề xuất tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

(4) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm:

Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có):

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 6,0 đến dưới 8,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 5%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 8,0 đến dưới 10,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 10%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 10,0 đến dưới 12,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 15%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 12,0 đến dưới 14,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 20%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 14,0 đến dưới 16,0 lần thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 25%;

- Khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 16,0 trở lên thì tỷ lệ điều chỉnh tăng thêm không vượt quá 30%.

(5) Hiện trạng môi trường

Thửa đất, khu đất càn định giá hoặc thửa đất, khu đất so sánh nằm trong phạm vi bán kính dưới 01km từ khu vực tập kết, xử lý rác thải, khu vực ô nhiễm do các hoạt động sản xuất, chăn nuôi thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 10%.

(6) Thời hạn sử dụng đất

Đối với đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp thực hiện dự án): căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cùng mục đích sử dụng đất để điều chỉnh mức chênh lệch giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá theo công thức:

(7) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương

- Thửa đất, khu đất có đường hoặc hẻm đâm thẳng thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

- Thửa đất, khu đất cần định giá hoặc thửa đất, khu đất so sánh nằm trong phạm vi bán kính dưới 01km từ khu vực nghĩa trang, nghĩa địa thì tỷ lệ điều chỉnh giảm không vượt quá 5%.

Trường hợp có xuất hiện các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại TPHCM nhưng chưa được quy định tại Điều 13 Quyết định 49/2025/QĐ-UBND thì tổ chức thực hiện định giá đất (đơn vị tư vấn giá đất) đề xuất cụ thể tại báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.

Lưu ý: Cách thức điều chỉnh mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 13 Quyết định 49/2025/QĐ-UBND thực hiện bằng phương pháp so sánh

Giá đất phi nông nghiệp tại TPHCM được xác định như thế nào nếu có các yếu tố ảnh hướng giá đất nằm ngoài quy định? (Hình từ Internet)

Bảng giá đất phi nông nghiệp tại TPHCM hiện nay?

Căn cứ Điều 4 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND (sửa đổi bởi khoản 3 Điều 2 Quyết định 79/2024/QĐ-UBND) thì bảng giá đất phu nông nghiệp tại TPHCM hiện nay như sau:

(1) Bảng giá đất ở:

- Giá đất ở: vị trí 1 tại Bảng 8 (Phụ lục 2 đính kèm Quyết định 02/2020/QĐ-UBND); các vị trí còn lại tinh theo điểm b, c, d khoản 1 Điều 4 Quyết định Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

(2) Đất thương mại, dịch vụ:

- Giá đất thương mại, dịch vụ: vị trí 1 tại Bảng 9 (Phụ lục 3 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND); các vị trí còn lại tinh theo điểm b, c, d khoản 1 Điều 4 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

- Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm cùng khu vực, vi trí.

(3) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ:

- Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: vị trí 1 tại Bảng 10 (Phụ lục 4 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND); các vị trí còn lại tỉnh theo điểm b, c, d khoản 1 Điều 4 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

- Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ (bao gồm cả đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khoảng sản; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp); đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng (đất công trình giao thông; đất công trình thủy lợi; đất công trình cấp nước, thoát nước; đất công trình phòng, chống thiên tai; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên; đất công trình xử lý chất thải; đất công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng, đất công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; đất chợ dân sinh, chợ đầu mối; đất khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng); đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp (đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục, thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, khi tượng thủy văn, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác hoặc đất xây dựng trụ sở của đơn vị sự nghiệp công lập khác); đất phi nông nghiệp khác (các hình thức sử dụng đất đặc thủ có mật độ xây dựng thấp như các khu chế xuất, công viên phần mềm Quang Trung; sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng; đất xây dựng siêu thị, cửa hàng thương mại - dịch vụ bán hàng bình ổn giá, cửa hàng xăng dầu, kho tàng; bến bãi, bến cảng, bến tàu, bến phà, bến đò, bến xe, nhà ga, sân bay, đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không sân bay; trạm trung chuyển rác, nơi để xe ép rác; công viên chuyên đề, Thảo Cầm Viên) thì giá đất quy định như sau:

+ Tại các Quận 1, Quận 3, Quận 4, Quận 5, Quận 6, Quận 10, Quận 11, quận Bình Thạnh, quận Phú Nhuận: tính bằng 50% so với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ quy định tại Bảng 10 (Phụ lục 4 đính kèm).

+Tại các Quận 7, Quận 8, Quận 12, quận Tân Bình, quận Tân Phú, quận Bình Tân, quận Gò Vấp, thành phố Thủ Đức: tính bằng 60% so với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ quy định tại Bảng 10 (Phụ lục 4 đính kèm).

+ Tại các huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ: tính bằng 75% so với giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ quy định tại Bảng 10 (Phụ lục 4 đính kèm).

- Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm cùng khu vực, vị trí.

(4) Đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu giữ tro cốt: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.

(5) Đất tôn giáo, tín ngưỡng: tính bằng 60% giá đất ở liền kề.

(6) Đối với đất trong Khu Công nghệ cao:

- Đối với đất thương mại, dịch vụ: quy định tại Bảng 11 (Phụ lục 5 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND).

- Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ: quy định tại Bảng 12 (Phụ lục 6 Quyết định 02/2020/QĐ-UBND).

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất sản xuất kinh doanh nếu chênh lệch giữa đơn giá đất sản xuất kinh doanh với đơn giá đất nông nghiệp mà thấp hơn đơn giá đất nông nghiệp thì tiền sử dụng đất được xác định theo đơn giá đất của đất trồng cây lâu năm tương ứng cùng khu vực, vị trí.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nếu chênh lệch giữa đơn giá đất ở với đơn giá đất nông nghiệp thấp hơn đơn giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì tiền sử dụng đất được xác định theo đơn giá đất của đất trồng cây lâu năm tương ứng cùng khu vực, vị trí.