Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden có phải bồi thường không?

Nội dung chính

Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden có phải bồi thường không?

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đồng thời, căn cứ Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Theo đó, trường hợp bên đặt cọc tự ý hủy hợp đồng, hậu quả pháp lý sẽ phụ thuộc vào thiệt hại phát sinh và sự thỏa thuận giữa hai bên:

- Nếu có thiệt hại thực tế xảy ra do việc tự ý hủy hợp đồng gây ra, bên đặt cọc (bên vi phạm) có trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại cho bên còn lại.

- Nếu không có thiệt hại phát sinh, bên đặt cọc không cần bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc, mà chỉ bị mất khoản tiền cọc đã cọc trước, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác về việc hoàn trả hoặc khấu trừ cọc.

Như vậy, mức bồi thường thiệt hại khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden do các bên thỏa thuận, được quy định trong hợp đồng đặt cọc trước khi có vi phạm nghĩa vụ xảy ra hoặc thỏa thuận mức bồi thường sau khi vi phạm nghĩa vụ xảy ra.

Cụ thể, nếu bên đặt cọc là người đơn phương hủy bỏ hợp đồng mà không có lý do chính đáng hoặc không có sự đồng thuận, thì có thể vừa mất cọc, vừa phải bồi thường thiệt hại nếu bên nhận đặt cọc chứng minh được tổn thất phát sinh từ việc hủy bỏ hợp đồng.

Tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden có phải bồi thường không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden có phải lập thành văn bản không?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

5. Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp.

Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.

Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

[...]

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden là hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ. Đồng thời, theo quy định của pháp luật hiện hành thì không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản.

Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mình, các bên nên lập văn bản thỏa thuận đặt cọc và quy định rõ ràng các điều khoản nhằm thuận tiện cho việc giải quyết khi có tranh chấp phát sinh sau này.

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden có được hủy nếu phát hiện vi phạm pháp luật?

Căn cứ quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 về hủy bỏ hợp đồng như sau:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden có vi phạm pháp luật hoặc có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng làm mất đi mục đích giao kết, thì bên bị vi phạm có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải bồi thường.

Trong trường hợp này, việc hủy bỏ phải được thực hiện đúng trình tự, bao gồm thông báo kịp thời cho bên kia để tránh phát sinh thêm thiệt hại.

Nếu vi phạm xuất phát từ việc hợp đồng trái luật ngay từ khi giao kết thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định và các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của bên bị ảnh hưởng.