Người mua đã đặt cọc giữ chỗ căn hộ chung cư Opal Garden từ năm 2020 nhưng chưa ký hợp đồng mua bán, họ có quyền nhận lại tiền đặt cọc không?

Nội dung chính

Người mua đã đặt cọc giữ chỗ căn hộ chung cư Opal Garden từ năm 2020 nhưng chưa ký hợp đồng mua bán, họ có quyền nhận lại tiền đặt cọc không?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo quy định trên, việc đặt cọc là nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai.

Trong trường hợp bên mua đã đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden từ năm 2020 nhưng chưa ký hợp đồng mua bán, thì cần xác định rõ lý do không ký kết để làm cơ sở giải quyết quyền lợi.

Cụ thể, nếu việc không ký kết hợp đồng mua bán là do bên nhận đặt cọc (chủ đầu tư hoặc đơn vị môi giới) không thực hiện đúng cam kết, không đủ điều kiện pháp lý để triển khai ký hợp đồng hoặc không tiếp tục dự án, thì theo quy định của pháp luật, bên nhận đặt cọc phải hoàn trả toàn bộ số tiền cọc. Đồng thời, nếu không có thỏa thuận khác, họ còn phải bồi thường thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Ngược lại, nếu bên đặt cọc là bên từ chối ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Opal Garden mà không có lý do chính đáng, thì có thể bị mất số tiền đã đặt cọc theo thỏa thuận ban đầu.

Như vậy, trong trường hợp bên đặt cọc mua căn hộ chung cư Opal Garden không vi phạm nghĩa vụ đặt cọc và hợp đồng mua bán chưa được ký kết, thì vẫn có thể yêu cầu bên nhận đặt cọc hoàn trả lại tiền đã đặt cọc trước đó.

Người mua đã đặt cọc giữ chỗ căn hộ chung cư Opal Garden từ năm 2020 nhưng chưa ký hợp đồng mua bán, họ có quyền nhận lại tiền đặt cọc không? (Hình từ Internet)

Số tiền đặt cọc tối đa mà bên mua phải đặt cọc cho bên bán căn hộ chung cư Opal Garden là bao nhiêu?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, pháp luật hiện hành không quy định mức tiền cụ thể hoặc giới hạn tối đa mà bên mua phải đặt cọc cho bên bán trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư Opal Garden. Việc đặt cọc bao nhiêu là do hai bên tự thỏa thuận, tùy vào giá trị hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Opal Garden và thiện chí của các bên.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý và tránh rủi ro, bên mua cần kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của dự án và chỉ nên đặt cọc khi bên bán có đầy đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Khi đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Opal Garden thì các bên có được dùng giấy đặt cọc viết tay?

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 giải thích giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Trong khi đó giấy đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Opal Garden bằng giấy đặt cọc viết tay là sự thỏa thuận giữa 2 bên làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự cụ thể là quyền sử dụng nhà ở nên có thể xem giấy đặt cọc viết tay là một giao dịch dân sự. 

Dẫn chiếu thêm căn cứ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo đó, giấy đặt cọc viết tay khi đặt cọc mua bán căn hộ chung cư Opal Garden có giá trị pháp lý nếu thỏa mãn đầy đủ các điều kiện theo quy định bao gồm: các bên tham gia có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, hoàn toàn tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.