Tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ tại Bình Dương cho 36 phường xã mới sau sáp nhập đến khi nào?

Nội dung chính

Tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ tại Bình Dương cho 36 phường xã mới sau sáp nhập đến khi nào?

Từ 01/7/2025, theo Nghị quyết 202/2025/QH15, toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của TP.HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chính thức được sáp nhập thành một đơn vị hành chính mới mang tên Thành phố Hồ Chí Minh. Sau sáp nhập, thành phố có 168 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó Bình Dương có 36 phường, xã mới được hình thành từ việc sắp xếp các địa phương cũ.

Ngày 27/6/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường đã có Công văn 3785/SNNMT-KTĐ năm 2025 gửi UBND TP.HCM, hướng dẫn về việc tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ từ ngày 01/7/2025. Theo đó:

Từ 01/7/2025 đến hết ngày 31/12/2025, vẫn áp dụng bảng giá đất cũ đã được ban hành trước sáp nhập, cụ thể:

- TP.HCM áp dụng Quyết định 79/2024/QĐ-UBND;

- Bình Dương áp dụng Quyết định 63/2024/QĐ-UBND;

- Bà Rịa - Vũng Tàu áp dụng Quyết định 26/2024/QĐ-UBND.

Căn cứ tại khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 159. Bảng giá đất

1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau đây:

[...]

2. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vục có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dụng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

[...]

Theo đó bảng giá đất hiện hành được xây dựng theo khu vực, vị trí và tuyến đường cụ thể. Do đó, dù địa giới hành chính đã thay đổi, giá đất vẫn căn cứ theo vị trí cũ tại thời điểm trước khi sáp nhập.

Ngoài ra, cũng theo Công văn thì theo khoản 7 Điều 22 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ trình UBND TP.HCM ban hành bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 01/01/2026, trên toàn địa bàn thành phố mới theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Tóm lại: 36 phường, xã mới hình thành tại khu vực Bình Dương sau sáp nhập vẫn sẽ tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ của Bình Dương đến hết ngày 31/12/2025. Việc áp dụng bảng giá mới sẽ bắt đầu từ năm 2026.

Tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ tại Bình Dương cho 36 phường xã mới sau sáp nhập đến khi nào? (Hình từ Internet)

Bảng giá đất năm 2025 được xây dựng theo 05 phương pháp nào?

Căn cứ theo khoản 7 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì có 05 phương pháp định giá đất được sử dụng để xây dựng bảng giá đất bao gồm:

- Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

- Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất

- Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường

- Phương pháp định giá đất khác chưa được quy định sẽ do Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất theo quy định mới nhất 2025?

Cụ thể, tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

- Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

- Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.