Thỏa thuận miệng về việc mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7 có làm phát sinh hiệu lực pháp luật như hợp đồng bằng văn bản không?

Nội dung chính

Thỏa thuận miệng về việc mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7 có làm phát sinh hiệu lực pháp luật như hợp đồng bằng văn bản không?

Thỏa thuận miệng khi giao kết hợp đồng mua bán con được gọi là Hợp đồng miệng. Tuy nhiên, pháp luật không định nghĩa về "Hợp đồng miệng" nhưng có thể hiểu Hợp đồng miệng (hay còn gọi là hợp đồng bằng lời nói, thỏa thuận miệng) là một thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên được thiết lập thông qua lời nói, mà không có văn bản ghi chép lại. 

Căn cứ quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về giải thích từ ngữ như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

[...]

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

9. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để kinh doanh dịch vụ bất động sản.

[...]

Như vậy, trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7, pháp luật quy định rõ ràng rằng hợp đồng mua bán bất động sản bắt buộc phải được lập thành văn bản thì mới có hiệu lực.

Do đó, việc các bên chỉ thỏa thuận bằng miệng, dù có sự đồng ý và chứng kiến của nhiều người, vẫn không làm phát sinh giá trị pháp lý như hợp đồng bằng văn bản. 

Dù Bộ luật Dân sự 2015 cho phép giao dịch dân sự được xác lập bằng lời nói, nhưng đối với hợp đồng mua bán bất động sản, khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản, đây là hình thức bắt buộc để đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực của giao dịch.

Vì vậy, nếu các bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói mà không lập thành văn bản thì hợp đồng mua bán căn hộ không có giá trị pháp lý, và các quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc mua bán sẽ không được pháp luật công nhận.

Để tránh rủi ro pháp lý và tranh chấp về sau, các bên cần tuân thủ đúng quy định về hình thức hợp đồng bằng văn bản trong mọi giao dịch bất động sản.

Thỏa thuận miệng về việc mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7 có làm phát sinh hiệu lực pháp luật như hợp đồng bằng văn bản không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7 thuộc loại hợp đồng nào trong hợp đồng kinh doanh bất động sản?

Căn cứ vào khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quy đinh về Hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

[...]

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Đồng thời tại điểm b khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

[...]

Theo đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7 thuộc loại hợp đồng mua bán nhà ở trong hợp đồng kinh doanh bất động sản. 

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7 sẽ có hiệu lực vào thời điểm nào?

Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

[...]

Như vậy, nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7 có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Ngược lại nếu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Quân khu 7 không công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.