Bên thuê mua căn hộ chung cư Him Lam Chợ Lớn bị phá sản có được yêu cầu áp dụng quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản để sửa đổi hợp đồng không?

Nội dung chính

Bên thuê mua căn hộ chung cư Him Lam Chợ Lớn bị phá sản có được yêu cầu áp dụng quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản để sửa đổi hợp đồng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc sửa đổi hợp đồng, cụ thể:

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, cụ thể:

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

Như vậy, theo quy định của pháp luật, bên thuê mua căn hộ Him Lam Chợ Lớn bị phá sản có thể yêu cầu sửa đổi hợp đồng dựa trên quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp luật quy định.

Trong trường hợp này, bên bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong thời hạn hợp lý để điều chỉnh nội dung phù hợp với hoàn cảnh mới.

Bên thuê mua căn hộ chung cư Him Lam Chợ Lớn bị phá sản có được yêu cầu áp dụng quy định về hoàn cảnh thay đổi cơ bản để sửa đổi hợp đồng không? (Hình từ Internet)

Trường hợp các bên không thể thỏa thuận về việc sửa đổi hợp đồng thì bên thuê mua căn hộ chung cư Him Lam Chợ Lớn có thể yêu cầu Tòa án làm gì?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, cụ thể:

Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

[...]

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do vậy, trường hợp không thỏa thuận được việc sửa đổi hợp đồng, bên thuê mua căn hộ chung cư Him Lam Chợ Lớn có thể yêu cầu Tòa án chấm dứt hoặc sửa đổi hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa chỉ sửa đổi nếu việc chấm dứt gây thiệt hại lớn hơn, và các bên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ trừ khi có thỏa thuận khác.

Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư Him Lam Chợ Lớn có thể bao gồm những nội dung nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Do đó, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư Him Lam Chợ Lớn phải được lập thành văn bản, bao gồm đầy đủ các thông tin về chủ thể hợp đồng, đặc điểm căn hộ và phần sở hữu chung, sử dụng chung, giá trị và phương thức thanh toán, thời hạn giao nhận và bảo hành, quyền, nghĩa vụ, cam kết của các bên, thỏa thuận khác, thời điểm có hiệu lực,thời gian ký kết, chữ ký và dấu.