Nhà ở đang cho thuê bị thu hồi đất, chủ nhà hay người thuê được bồi thường?

Nội dung chính

Nhà ở đang cho thuê bị thu hồi đất, hợp đồng cho thuê còn hiệu lực không?

Căn cứ khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở (không phải tài sản công) như sau:

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

[...]

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Như vậy, khi nhà đang cho thuê bị thu hồi đất sẽ dẫn đến nhà ở cho thuê không còn tồn tại. Vì thế, hợp đồng cho thuê nhà ở sẽ chấm dứt.

Nhà ở đang cho thuê bị thu hồi đất, chủ nhà hay người thuê được bồi thường?

Căn cứ khoản 1 Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. 

Theo đó, khi cho thuê nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp vẫn thuộc về bên cho thuê. Vì thế căn cứ khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

a) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;

b) Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là chùa, đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng;

c) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này;

d) Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho phép hoạt động đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê; không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau;

đ) Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

e) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

h) Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

[...]

Như vậy, khi nhà ở đang cho thuê bị thu hồi đất, chủ nhà nếu đáp ứng các điều kiện về đối tượng và giấy tờ chứng minh quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024 sẽ được bồi thường.

Nhà ở đang cho thuê bị thu hồi đất, chủ nhà hay người thuê được bồi thường? (Hình từ Internet)

Chủ nhà được bồi thường như thế nào khi nhà ở đang cho thuê bị thu hồi?

* Trường hợp chủ nhà chỉ sở hữu nhà ở chứ không có quyền sử dụng đất:

Căn cứ khoản 1 Điều 102 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 102. Bồi thường thiệt hại về nhà, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ đời sống gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải tháo dỡ hoặc phá dỡ khi Nhà nước thu hồi đất thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật có liên quan.

Chủ sở hữu nhà ở, công trình được sử dụng các nguyên vật liệu còn lại của nhà ở, công trình.

[...]

Theo đó, chủ nhà được bồi thường như sau:

- Nếu nhà ở gắn liền với đất bị thu hồi buộc phải tháo dỡ, phá dỡ, thì chủ sở hữu nhà sẽ được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của căn nhà, phù hợp với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

- Chủ sở hữu cũng được giữ lại vật liệu còn sử dụng được sau tháo dỡ.

* Trường hợp chủ nhà có quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất:

Trường hợp này, bên cạnh được bồi thường nhà ở gắn liền với đất như trên, chủ nhà còn được bồi thường căn cứ theo Điều 98 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 98. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi.

2. Tổ chức kinh tế, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của Luật này thì được bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất.

[...]

Như vậy, trường hợp chủ nhà có cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, khi bị Nhà nước thu hồi đất thì sẽ được bồi thường cả về đất và nhà ở, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật:

- Về nhà ở: Được bồi thường theo giá trị xây dựng mới của nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (theo Điều 102 Luật Đất đai 2024).

- Về đất ở: Được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, tiền, hoặc đất có mục đích sử dụng khác, tùy theo quỹ đất địa phương và lựa chọn của người có đất bị thu hồi.