Mua biệt thự Mega Village đang thế chấp tại ngân hàng có hợp pháp không?

Nội dung chính

Mua biệt thự Mega Village đang thế chấp tại ngân hàng có hợp pháp không?

Căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015về quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Theo đó, đối với tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh (chẳng hạn như bất động sản), bên thế chấp có quyền bán tài sản này chỉ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc khi có các quy định khác của pháp luật cho phép.

Điều này có nghĩa là, nếu tài sản thế chấp là một biệt thự, bên thế chấp chỉ có quyền bán biệt thự đó khi nhận được sự đồng ý từ ngân hàng – bên nhận thế chấp. Nếu không có sự đồng ý từ phía ngân hàng, bên thế chấp không được phép bán tài sản đang bị thế chấp.

Như vậy, việc mua biệt thự Mega Village đang thế chấp tại ngân hàng vẫn được xem là hợp pháp, nhưng chỉ trong trường hợp bên nhận thế chấp (ngân hàng) chấp thuận việc chuyển nhượng.

Khi nhận thế chấp thì ngân hàng có những quyền gì đối với biệt thự Mega Village đang thế chấp?

Căn cứ quy định tại Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền của bên nhận thế chấp như sau:

Điều 323. Quyền của bên nhận thế chấp

1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Theo đó, ngân hàng nhận thế chấp biệt thự Mega Village có các quyền sau đây:

- Xem xét, kiểm tra trực tiếp biệt thự Mega Village nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác biệt thự Mega Village

- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng biệt thự Mega Village

- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn biệt thự Mega Village, giá trị biệt thự Mega Village trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của biệt thự Mega Village do việc khai thác, sử dụng.

- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

- Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba đang sử dụng biệt thự Mega Village giao biệt thự Mega Village đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

- Giữ giấy tờ liên quan đến biệt thự Mega Village trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

- Xử lý biệt thự Mega Village khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 Bộ luật dân sự 2015.

Thuê biệt thự Mega Village đang thế chấp ngân hàng: Người thuê được bảo vệ quyền lợi ra sao?

Căn cứ quy định tại Điều 324 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp như sau:

Điều 324. Quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp

1. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các quyền sau đây:

a) Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận;

b) Được trả thù lao và chi phí bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Người thứ ba giữ tài sản thế chấp có các nghĩa vụ sau đây:

a) Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất tài sản thế chấp, làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp thì phải bồi thường;

b) Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp;

c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo đó, người thứ ba giữ tài sản thế chấp trong trường hợp này là bên thuê biệt thự Mega Village có nghĩa vụ pháp lý rõ ràng trong việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

Điều này có nghĩa rằng, ngay cả khi biệt thự Mega Village đã bị chủ sở hữu mang đi thế chấp, thì việc bên thuê đang trực tiếp chiếm giữ, sử dụng căn hộ vẫn phát sinh nghĩa vụ bảo quản tài sản theo đúng quy định của pháp luật.

Cụ thể, bên thuê không được làm mất, không được để giảm giá trị căn hộ, và không được khai thác vượt quá công dụng nếu điều đó làm ảnh hưởng đến tài sản thế chấp.

Trong trường hợp bên thuê vi phạm các nghĩa vụ này như gây hư hỏng nghiêm trọng căn hộ, sửa chữa trái phép, thay đổi công năng, hoặc tự ý chuyển nhượng, cho thuê lại căn hộ mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu hoặc bên nhận thế chấp, thì bên thuê có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.