Mua căn hộ chung cư Mỹ Viên trả chậm thì giá căn hộ phải hoàn toàn theo quyết định của bên bán?

Nội dung chính

Mua căn hộ chung cư Mỹ Viên trả chậm thì giá căn hộ phải hoàn toàn theo quyết định của bên bán?

Căn cứ theo Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về giá bán trong hợp đồng mua bán như sau:

Điều 433. Giá và phương thức thanh toán

1. Giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Theo đó, giá do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá thì giá được xác định theo giá thị trường. 

Đồng thời, đối với giao dịch kinh doanh bất động sản thì theo Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định như sau: 

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Theo đó, giá bán bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. 

Từ các quy định trên cho thấy, giá trong giao dịch mua bán bất động sản như căn hộ chung cư Mỹ Viên dựa trên nguyên tắc thỏa thuận, đối với trường hợp mua trả chậm thì cũng không có quy định khác.

Nghĩa là, người mua căn hộ chung cư Mỹ Viên trả chậm hoàn toàn có quyền thỏa thuận về giá căn hộ với bên bán chứ không phải chỉ theo quyết định của bên bán.  

Mua căn hộ chung cư Mỹ Viên trả chậm thì giá căn hộ phải hoàn toàn theo quyết định của bên bán? (Hình từ Internet)

Bên bán căn hộ chung cư Mỹ Viên có được thay đổi giá trong thời gian bên mua trả chậm không? 

Căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về nội dung của hợp đồng về nhà ở phải bao gồm giá giao dịch. Các bên chỉ có thể thay đổi giá giao dịch nếu thỏa thuận sửa đổi lại hợp đồng căn cứ theo Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

Theo đó, việc sửa đổi hợp đồng sẽ được thực hiện khi có các căn cứ sau: 

- Các bên thỏa thuận sửa đổi;

- Sửa đổi hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản được quy định tại Điều 420 Bộ luật Dân sự 2015.

Từ các quy định trên cho thấy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Mỹ Viên đã được ký và công chứng mà muốn thay đổi giá thì phải được thỏa thuận sửa đổi. Nếu không, bên bán không được tự yêu cầu thay đổi giá, bao gồm cả đối với hợp đồng mua bán trả chậm. 

Như vậy, bên bán căn hộ chung cư Mỹ Viên không được thay đổi giá trong thời gian bên mua trả chậm nếu không có thỏa thuận lại với bên mua về việc sửa đổi điều khoản giá bán. 

Trong thời gian trả chậm căn hộ chung cư Mỹ Viên thì bên mua có được sử dụng căn hộ không? 

Căn cứ theo Điều 453 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mua trả chậm, trả dần như sau:

Điều 453. Mua trả chậm, trả dần

1. Các bên có thể thỏa thuận về việc mua trả chậm hoặc trả dần tiền trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Theo đó, trong thời hạn mua trả chậm, trả dần, bên mua có quyền sử dụng tài sản với đúng các tính năng công dụng và phù hợp với mục đích của mình và phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản, nếu các bên không có thỏa thuận nào khác.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, cụ thể:

Điều 167. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

[...]

Theo đó, trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định. 

Từ các quy định trên cho thấy, trong thời gian trả chậm căn hộ chung cư Mỹ Viên thì bên mua được sử dụng căn hộ và có trách nhiệm bảo trì căn hộ cũng như chịu mọi rủi ro trong thời gian sử dụng.