Hợp đồng mua bán biệt thự Mega Village ghi sai thông tin người mua thì có hiệu lực không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán biệt thự Mega Village ghi sai thông tin người mua thì có hiệu lực không?

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về hiệu lực của hợp đồng như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Từ các trích dẫn trên, kết luận:

Trường hợp 1: Nếu thông tin người mua bị ghi sai chỉ ở một vài chi tiết kỹ thuật (như sai số CMND/CCCD, sai địa chỉ hoặc lỗi đánh máy) nhưng vẫn xác định được đúng người mua là chủ thể ký kết thì hợp đồng vẫn đáp ứng điều kiện có hiệu lực theo điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Khi đó, các bên có thể lập phụ lục hợp đồng để điều chỉnh lại thông tin cho phù hợp mà không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.

Trường hợp 2: Nếu thông tin ghi sai đến mức không xác định được người mua là ai (ghi hẳn tên của một người khác, hoặc sai khiến không thể xác định được chủ thể của hợp đồng) thì hợp đồng được xem là không đáp ứng điều kiện về chủ thể và đồng thời thiếu nội dung bắt buộc về “tên, địa chỉ của các bên” theo khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023thì có thể bị tuyên vô hiệu.

Tóm lại, hợp đồng mua bán biệt thự Mega Village vẫn có hiệu lực nếu sai sót về thông tin không làm thay đổi hoặc nhầm lẫn chủ thể; ngược lại, nếu sai đến mức không xác định được người mua thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu.

Hợp đồng mua bán biệt thự Mega Village ghi sai thông tin người mua thì có hiệu lực không? (Hình từ Internet)

Nếu sau khi ký hợp đồng mà bên mua phát hiện sai thông tin cá nhân của mình thì có được đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Căn cứ quy định tại khoản Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, việc sau khi ký hợp đồng bên mua mới phát hiện một số thông tin cá nhân của mình bị ghi sai không phải là hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên bán, nên không thuộc căn cứ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong trường hợp này, bên mua không được đơn phương chấm dứt hợp đồng, mà chỉ có thể đề nghị hai bên lập phụ lục hợp đồng để điều chỉnh lại thông tin cho đúng.

Chỉ khi nào bên bán có hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc hai bên có thỏa thuận khác thì bên mua mới có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Khi thông tin cá nhân bị sai thì bên mua biệt thự Mega Village có được yêu cầu giảm giá bán?

Căn cứ quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023về giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Từ quy định trên, việc hợp đồng mua bán biệt thự Mega Village ghi sai một số thông tin cá nhân của bên mua không làm phát sinh quyền yêu cầu giảm giá bán, vì giá bán là do các bên tự thỏa thuận và được ghi nhận trong hợp đồng.

Đây là một điều khoản mang tính thỏa thuận và chỉ có thể thay đổi khi cả hai bên cùng đồng ý sửa đổi. Việc sai thông tin cá nhân chỉ là lỗi kỹ thuật và có thể điều chỉnh bằng phụ lục hợp đồng, không ảnh hưởng đến giá bán đã thỏa thuận nên bên mua không có căn cứ pháp lý để yêu cầu giảm giá chỉ vì thông tin cá nhân bị ghi sai.