Người mua biệt thự Mega Village có được yêu cầu bàn giao nhà kèm nội thất như quảng cáo không?

Nội dung chính

Người mua biệt thự Mega Village có được yêu cầu bàn giao nhà kèm nội thất như quảng cáo không?

Căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015như sau:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Từ các trích dẫn trên, người mua biệt thự Mega Village chỉ có thể yêu cầu bên bán bàn giao nhà kèm nội thất như quảng cáo nếu nội dung này đã được các bên thỏa thuận và thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán (thuộc phần “quyền và nghĩa vụ của các bên” hoặc nội dung về đặc điểm của bất động sản).

Trường hợp nội thất chỉ xuất hiện trên các tài liệu quảng cáo, giới thiệu sản phẩm nhưng không được đưa vào nội dung hợp đồng, thì đây không phải là nghĩa vụ của bên bán và người mua không có căn cứ pháp lý để yêu cầu giao kèm nội thất.

Nói cách khác, quảng cáo chỉ mang tính chất tham khảo, giới thiệu và không làm phát sinh nghĩa vụ giao nhà kèm nội thất nếu điều này không được các bên ghi nhận trong hợp đồng mua bán biệt thự Mega Village hoặc phụ lục hợp đồng.

Người mua biệt thự Mega Village có được yêu cầu bàn giao nhà kèm nội thất như quảng cáo không? (Hình từ Internet)

Nếu bên bán biệt thự Mega Village cam kết giao nội thất như trong quảng cáo nhưng khi nhận nhà lại không có thì bên bán có phải chịu trách nhiệm?

Căn cứ quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ như sau:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Như vậy, nếu bên bán đã cam kết trong hợp đồng rằng sẽ bàn giao biệt thự Mega Village kèm nội thất như trong quảng cáo nhưng thực tế khi bàn giao lại không có hoặc không đúng như cam kết, thì hành vi này được xem là thực hiện không đúng nội dung nghĩa vụ theo quy định.

Do đó, bên bán phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên mua, bao gồm việc bàn giao đúng nội thất theo cam kết, hoặc bồi thường, phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng (nếu có). Bên bán chỉ được miễn trách nhiệm nếu thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc chứng minh được lỗi hoàn toàn thuộc về bên mua.

Pháp luật có quy định về việc bên bán phải giao biệt thự Mega Village đúng như thỏa thuận trong hợp đồng?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán nhà ở có sẵn như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

Như vậy, pháp luật đã quy định rõ rằng bên bán có nghĩa vụ giao nhà ở đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Do đó, trong trường hợp mua biệt thự Mega Village, bên bán phải bàn giao căn biệt thự theo đúng thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng mua bán; nếu giao không đúng nội dung đã thỏa thuận, thì bị xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và bên mua có quyền yêu cầu thực hiện đúng hoặc yêu cầu bồi thường theo quy định của pháp luật.