Mua bán nhà đất TPHCM dưới 1 tỷ chưa có sổ đỏ có hợp pháp không theo quy định năm 2025?

Nội dung chính

Mua bán nhà đất TPHCM dưới 1 tỷ chưa có sổ đỏ có hợp pháp không theo quy định năm 2025?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

[...]

Theo đó, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) được pháp luật công nhận và có hiệu lực, người sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quyền sử dụng đất, cụ thể gồm:

- Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất;

Người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là "sổ đỏ") hoặc các loại giấy chứng nhận hợp pháp khác như:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (trường hợp nhà có gắn liền với đất).

Mua bán nhà đất tại TPHCM giá dưới 1 tỷ nhưng chưa có sổ đỏ thì không được công nhận là hợp pháp theo Luật Đất đai 2024.

Mua bán nhà đất TPHCM dưới 1 tỷ chưa có sổ đỏ có hợp pháp không theo quy định năm 2025? (Hình từ Internet)

Mức phạt hành vi mua bán nhà đất TPHCM dưới 1 tỷ không sổ đỏ mới nhất?

Theo các điều kiện đã nêu trên thì sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu không có các giấy tờ khác tương đương. Hành vi cố tình mua bán đất không có sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ phải chịu các chế tài xử phạt theo quy định pháp luật. Cụ thể như sau:

Theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP có quy định cụ thể như sau:

Điều 17. Chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định

[...]

3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi cho thuê hoặc cho thuê lại hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;

b) Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất;

c) Buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;

d) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;

đ) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền.

Theo đó, hành vi chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Sổ đỏ.

Ngoài ra, còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc bên nhận chuyển nhượng phải trả lại đất cho bên chuyển nhượng, buộc nộp số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

*Lưu ý: theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định mức phạt tiền trên áp dụng đối với cá nhân. Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm.

Như vậy, hành vi cố tình bán nhà đất TPHCM dưới 1 tỷ khi không có sổ đỏ sẽ bị phạt đến 50 triệu đồng đối với cá nhân, đến 100 triệu đồng đối với tổ chức.

Thời hiệu xử phạt hành chính khi cố tình mua bán nhà đất TP.HCM dưới 1 tỷ không có sổ đỏ?

Theo Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính như sau:

Điều 3. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính

1. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.

2. Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được quy định như sau:

a) Đối với các hành vi vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 3 Điều này là hành vi đã kết thúc thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm;

b) Đối với các hành vi vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này là hành vi đang thực hiện thì thời điểm để tính thời hiệu xử phạt là thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.

3. Thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm được xác định như sau:

a) Đối với các hành vi quy định tại các Điều 17, 18, 19, 20, 21, 22 và 23 Nghị định này thì thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là thời điểm mà các bên liên quan đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc văn bản giao dịch đã ký kết;

b) Đối với các hành vi quy định tại các Điều 14, 24, 26 và 27 Nghị định này thì thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là thời điểm đã thực hiện xong các hoạt động của hành vi vi phạm đó;

c) Đối với các hành vi quy định tại Điều 28 Nghị định này thì thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là thời điểm đã thực hiện xong việc cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu không chính xác hoặc hết thời hạn theo yêu cầu của cơ quan thanh tra, kiểm tra mà không cung cấp thông tin, giấy tờ, tài liệu cho tổ chức, cá nhân thực hiện nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà chưa có văn bản xử lý vi phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành thì không xử lý theo quy định tại Nghị định này.

Theo đó, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm. Điều này có nghĩa là, nếu có hành vi cố tình mua bán đất không có sổ đỏ, thời hạn để xử phạt sẽ là 2 năm.

Thời điểm để tính thời hiệu xử phạt đối với hành vi cố tình mua bán đất không có sổ đỏ là thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm.

Thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là thời điểm mà các bên liên quan đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc văn bản giao dịch đã ký kết.