Khi chủ căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son giao nhà sai diện tích, người thuê có được quyền yêu cầu đổi căn hộ khác không?

Nội dung chính

Khi chủ căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son giao nhà sai diện tích, người thuê có được quyền yêu cầu đổi căn hộ khác không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên mua nhà ở có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;

đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;

e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

[...]

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 2 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

[...]

Từ các trích dẫn trên, bên thuê căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son có quyền yêu cầu bên cho thuê giao căn hộ đúng như thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà.

Do đó, nếu chủ căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son bàn giao nhà sai diện tích đã thỏa thuận, người thuê hoàn toàn có quyền yêu cầu đổi căn hộ khác để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, cũng như yêu cầu bồi thường hoặc áp dụng các biện pháp khác theo pháp luật.

Khi chủ căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son giao nhà sai diện tích, người thuê có được quyền yêu cầu đổi căn hộ khác không? (Hình từ Internet)

Việc bàn giao căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son đúng diện tích được quy định trong điều khoản nào của hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, việc bàn giao căn hộ đúng diện tích được quy định trong điều khoản “Quyền và nghĩa vụ của các bên” của hợp đồng thuê căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son.

Theo đó, bên cho thuê có nghĩa vụ bàn giao căn hộ đúng diện tích và chất lượng như đã thỏa thuận, đồng thời bên thuê có quyền yêu cầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ này, bao gồm yêu cầu sửa chữa, bồi thường hoặc đổi căn hộ khác nếu không được bàn giao đúng diện tích.

Nếu bên thuê vẫn đồng ý nhận căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son dù diện tích thực tế không đúng với hợp đồng, họ có quyền tự điều chỉnh giá thuê không?

Căn cứ quy định tại Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015 về giá thuê như sau:

Điều 473. Giá thuê

1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về giá trong giao dịch bất động sản như sau:

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Từ các trích dẫn trên, giá thuê căn hộ do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng thuê nhà.

Nếu bên thuê vẫn đồng ý nhận căn hộ Vinhomes Golden River Ba Son dù diện tích thực tế không đúng với hợp đồng thì họ không được tự ý điều chỉnh giá thuê.

Mọi thay đổi về giá thuê phải được sự đồng ý của cả hai bên hoặc thực hiện theo cơ chế thỏa thuận lại, ghi nhận bằng văn bản, để đảm bảo hiệu lực pháp lý.