Người thuê căn hộ chung cư Heaven Riverview được ưu tiên mua khi bên cho thuê bán căn hộ không?

Nội dung chính

Bán căn hộ chung cư Heaven Riverview đang cho thuê không có Giấy chứng nhận có hợp pháp? 

Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau: 

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, đối với giao dịch mua bán nhà ở thông thường thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. 

Như vậy, bán căn hộ chung cư Heaven Riverview đang cho thuê thì phải có Giấy chứng nhận mới hợp pháp. 

Người thuê căn hộ chung cư Heaven Riverview được ưu tiên mua khi bên cho thuê bán căn hộ không? (Hình từ Internet)

Người thuê căn hộ chung cư Heaven Riverview được ưu tiên mua khi bên cho thuê bán căn hộ không? 

Căn cứ Điều 168 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau: 

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

[...]

Theo quy định trên, khi đang trong thời hạn cho thuê nhà chung cư mà bên cho thuê có dự định bán nhà thì phải có thông báo bằng văn bản kèm theo những điều kiện bán nhà cụ thể gửi cho bên thuê nhà. 

Đặc biệt, bên thuê nhà có quyền ưu tiên mua nhà đang cho thuê nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê cho chủ sở hữu đến thời điểm nhận được thông báo bán nhà. 

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo bán nhà từ bên cho thuê mà không mua thì bên cho thuê nhà có quyền bán lại nhà đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận về thời hạn khác. 

Như vậy, người thuê căn hộ chung cư Heaven Riverview được quyền ưu tiên mua khi chủ sở hữu bán nhà đang cho thuê trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo bán căn hộ chung cư của chủ sở hữu hoặc thời hạn khác theo thỏa thuận khi đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà. 

Người mua lại căn hộ chung cư Heaven Riverview đang cho thuê có được tăng giá thuê? 

Căn cứ theo Điều 173 Luật Nhà ở 2023 có quy định như sau: 

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó, trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu không có bất kỳ thỏa thuận nào khác thì khi mua lại căn hộ chung cư Heaven Riverview đang cho thuê, người mua lại phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của bên cho thuê theo hợp đồng, không được tự ý thay đổi các nội dung đã thống nhất trước đó, bao gồm cả giá thuê.