Khi bán căn hộ chung cư Ruby Celadon Tân Phú theo ủy quyền, nghĩa vụ nộp thuế TNCN thuộc về ai?

Nội dung chính

Khi bán căn hộ chung cư Ruby Celadon Tân Phú theo ủy quyền, nghĩa vụ nộp thuế TNCN thuộc về ai?

Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC, quy định về người nộp thuế như sau:

Điều 1. Người nộp thuế

[...]

3. Người nộp thuế trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

[...]

b) Đối với cá nhân có thu nhập chịu thuế khác.

b.1) Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản.

b.2) Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.

b.3) Trường hợp chuyển nhượng, chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng các đối tượng được bảo hộ theo quy định của Luật Sở hữu trí tuệ, Luật Chuyển giao công nghệ mà đối tượng chuyển giao, chuyển quyền là đồng sở hữu, đồng tác giả của nhiều cá nhân (nhiều tác giả) thì người nộp thuế là từng cá nhân có quyền sở hữu, quyền tác giả và hưởng thu nhập từ việc chuyển giao, chuyển quyền nêu trên.

b.4) Trường hợp cá nhân nhượng quyền thương mại theo quy định của Luật Thương mại mà đối tượng nhượng quyền thương mại là nhiều cá nhân tham gia nhượng quyền thì người nộp thuế là từng cá nhân được hưởng thu nhập từ nhượng quyền thương mại.

[...]

Theo quy định trên, khi bán căn hộ chung cư Ruby Celadon Tân Phú theo hình thức ủy quyền, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân vẫn thuộc về chủ sở hữu căn hộ (người ủy quyền), không phải người được ủy quyền. Người được ủy quyền chỉ thay mặt thực hiện giao dịch, còn trách nhiệm nộp thuế là của người ủy quyền theo quy định pháp luật.

Khi bán căn hộ chung cư Ruby Celadon Tân Phú theo ủy quyền, nghĩa vụ nộp thuế TNCN thuộc về ai? (Hình từ Internet)

Ủy quyền bán căn hộ Ruby Celadon Tân Phú cần công chứng hay không?

Hợp đồng ủy quyền bán căn hộ là một giao dịch dân sự. Theo khoản 1 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản, hành vi cụ thể hoặc thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu – và được xem như giao dịch bằng văn bản.

Tuy nhiên, khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo quy định trên thì hợp đồng ủy quyền là một loại giao dịch dân sự, có thể được lập bằng lời nói, văn bản, hành vi cụ thể hoặc thông qua phương tiện điện tử dưới dạng thông điệp dữ liệu. Tuy nhiên, nếu pháp luật có quy định cụ thể về hình thức phải công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì các bên phải tuân thủ quy định đó.

Đối chiếu với Luật Nhà ở 2023 và Luật Công chứng 2024, hiện không có quy định bắt buộc hợp đồng ủy quyền bán nhà, bao gồm cả căn hộ chung cư Ruby Celadon Tân Phú, phải được công chứng.

Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị pháp lý và phòng ngừa rủi ro tranh chấp, các bên vẫn nên thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền. Việc công chứng giúp xác lập rõ ràng thời điểm, nội dung và phạm vi ủy quyền, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc xác minh khi có yêu cầu từ cơ quan nhà nước hoặc phát sinh tranh chấp.

Nghĩa vụ của bên được ủy quyền trong hợp đồng ủy quyền ra sao?

Căn cứ theo Điều 565 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền như sau:

Điều 565. Nghĩa vụ của bên được ủy quyền

1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều này.”

Như vậy, khi bạn giao dịch bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, ngoài việc thực hiện các công việc theo hợp đồng ủy quyền đã kí kết, còn phải thực hiện một số nghĩa vụ như sau:

- Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó.

- Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền.

- Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền.

- Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền.

- Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

- Bồi thường thiệt hại do vi phạm các nghĩa vụ trên.