Hợp đồng xây dựng nhà ở có bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật không?

Nội dung chính

Hợp đồng xây dựng nhà ở có bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật không?

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định:

Điều 6. Hiệu lực và giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản; trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 64 của Luật này.

[...]

Tuy nhiên, căn cứ Điều 139 Luật Xây dựng 2014 hướng dẫn bởi Điều 6 Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 6. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng

1. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

a) Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;

b) Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng quy định tại Điều 4 Nghị định này;

c) Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên, đóng dấu theo quy định của pháp luật.

2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng xây dựng là thời điểm ký kết hợp đồng (đóng dấu nếu có) hoặc thời điểm cụ thể khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và bên giao thầu đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng của bên nhận thầu (đối với hợp đồng có quy định về bảo đảm thực hiện hợp đồng).

[...]

Theo đó, hợp đồng xây dựng nhà ở chỉ cần lập bằng văn bản, ký kết hợp pháp, là đủ điều kiện có hiệu lực. Thời điểm hiệu lực được quy định là thời điểm ký kết hợp đồng (hoặc theo thỏa thuận) chứ không phải thời điểm công chứng.

Bên cạnh đó, căn cứ khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 quy định:

Điều 138. Quy định chung về hợp đồng xây dựng

1. Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.

[...]

Theo đó, hợp đồng xây dựng nhà ở chỉ được yêu cầu là phải lập thành văn bản chứ không yêu cầu phải công chứng. Vì vậy, hợp đồng xây dựng nhà ở không bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật hiện hành.

Hợp đồng xây dựng nhà ở có bắt buộc phải công chứng theo quy định pháp luật không? (Hình từ Internet)

Các nguyên tắc trong quá trình giao kết hợp đồng xây dựng nhà ở là gì?

Căn cứ khoản 2 Điều 4 Nghị định 37/2015/NĐ-CP được bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Nghị định 50/2021/NĐ-CP quy định về các nguyên tắc giao kết hợp đồng xây dựng nhà ở như sau:

* Nguyên tắc chung khi ký kết hợp đồng xây dựng:

- Nhà thầu phải có đủ năng lực hành nghề, năng lực hoạt động theo quy định pháp luật.

- Chủ đầu tư có thể ký hợp đồng với nhiều nhà thầu chính, nhưng các hợp đồng này phải đảm bảo thống nhất, đồng bộ trong thực hiện.

- Tổng thầu hoặc nhà thầu chính có thể ký hợp đồng với nhà thầu phụ, nhưng:

- Phải được chủ đầu tư chấp thuận;

- Hợp đồng phụ phải phù hợp với hợp đồng chính;

- Nhà thầu chính chịu trách nhiệm toàn diện về chất lượng, tiến độ.

- Giá hợp đồng không được vượt quá giá trúng thầu hoặc kết quả đàm phán, trừ phần công việc phát sinh được cấp có thẩm quyền cho phép.

* Đối với hợp đồng EPC (Thiết kế – Cung cấp thiết bị – Thi công xây dựng):

Các bên phải thỏa thuận rõ các nội dung chủ yếu trước khi ký kết, bao gồm:

- Phạm vi công việc theo hợp đồng EPC.

- Vị trí, loại, quy mô, công suất công trình.

- Thông tin điều kiện tự nhiên, địa chất, thủy văn của khu vực xây dựng.

- Yêu cầu thiết kế, thông số ban đầu.

- Phương án công nghệ, kỹ thuật, thiết bị và khả năng kết nối.

- Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật, giải pháp phòng cháy, chữa cháy.

- Vật liệu xây dựng chủ yếu.

- Yêu cầu về chất lượng, vận hành, bảo hành, bảo trì.

- Phương án kiến trúc, kết cấu chính.

- Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng.

- Chỉ dẫn kỹ thuật đối với vật tư, thiết bị, quy trình vận hành.

- Yêu cầu về môi trường, an toàn, phòng cháy, chữa cháy.

- Thủ tục phê duyệt, hồ sơ cần nộp và mốc thời gian.

- Kế hoạch tiến độ và các mốc hoàn thành công trình.

- Phân định trách nhiệm giữa bên giao thầu và bên nhận thầu trong việc cung cấp điện, nước, dịch vụ công trường và phối hợp với các gói thầu khác.

Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng nhà ở là gì?

Căn cứ khoản 3 Điều 138 Luật xây dựng 2014 quy định các nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng nhà ở gồm:

- Các bên hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng về phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thỏa thuận khác;

- Trung thực, hợp tác và đúng pháp luật;

- Không xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác.