Hợp đồng thế chấp đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người ký thì có hiệu lực không?

Nội dung chính

Điều kiện thế chấp đất là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thế chấp đất của người sử dụng đất như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện thế chấp đất sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ (sổ đỏ/sổ hồng);

- Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng văn bản có hiệu lực pháp luật;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án;

- Còn thời hạn sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng thế chấp đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người ký thì có hiệu lực không?

Theo quy định tại Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung, như sau:

Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác…

[...]

Như vậy, theo quy định trên thì quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp là tài sản chung của 02 vợ chồng thì trong giấy chứng nhận phải ghi tên của cả hai vợ chồng.

Nhưng pháp luật cũng cho phép vợ chồng tự thỏa thuận với nhau về vấn đề đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên việc mỗi chồng hoặc vợ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được xác định là tài sản chung của cả vợ và chồng.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 24 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định đối với hợp đồng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng như sau:

Điều 24. Căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng

[...]

2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

[...]

Thông thường, khi ký hợp đồng thế chấp mà tài sản thế chấp là tài sản chung của vợ chồng thì trong hợp đồng thế chấp sẽ phải có chữ ký của cả hai vợ chồng. Song pháp luật cho phép vợ chồng được ủy quyền cho nhau để thực hiện các giao dịch theo quy định của pháp luật.

Thế nên, khi ký tên trong hợp đồng thế chấp đất là tài sản chung của 2 vợ chồng với bên nhận thế chấp thì cả 2 vợ chồng đều phải ký, trong trường hợp chỉ có một bên vợ hoặc chồng ký thì bắt buộc phải có văn bản ủy quyền về sự đồng ý thế chấp của người còn lại.

Ngoài ra, căn cứ khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

[...]

Và tại Điều 38 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cũng quy định:

Điều 38. Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân

1. Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

[...]

Như vậy, tài sản chung là quyền sử dụng đất có thể được phân chia theo phần kể cả trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy, khi thế chấp đất là tài sản chung của một trong hai người, có thể thỏa thuận chia mảnh đất đó theo phần. Sau khi thực hiện đăng ký biến động, có thể ký hợp đồng thế chấp đất mà không cần đến chữ ký của cả hai vợ chồng.

Hợp đồng thế chấp đất là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người ký thì có hiệu lực không? (Hình từ Internet)

Khi thế chấp đất là tài sản chung của vợ chồng có cần công chứng hợp đồng thế chấp không?

Căn cứ khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

[...]

Như vậy, khi thế chấp đất là tài sản chung của vợ chồng thì bắt buộc phải công chứng hợp đồng thế chấp.