Cá nhân có được phép đem thế chấp đất đang thuộc sở hữu chung hay không?

Nội dung chính

• Điều kiện để một cá nhân được phép thế chấp đất là gì?
• Cá nhân có được phép đem thế chấp đất đang thuộc sở hữu chung hay không?
• Hợp đồng thế chấp đất có phải công chứng không?

Điều kiện để một cá nhân được phép thế chấp đất là gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thế chấp đất như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

[...]

Theo đó, một cá nhân chỉ được phép thế chấp đất khi đáp ứng đồng thời các điều kiện thế chấp đất sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
• Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì tranh chấp đã được giải quyết và có hiệu lực pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp cưỡng chế theo pháp luật thi hành án dân sự.
• Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời liên quan đến đất đó.

Cá nhân có được phép đem thế chấp đất đang thuộc sở hữu chung hay không?

Căn cứ khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định quyền thế chấp đất đang thuộc sở hữu chung như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

[...]

Theo quy định trên, cá nhân muốn thế chấp đất đang thuộc sở hữu chung thì thực hiện như sau:

• Trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia được theo phần cho từng thành viên thì cá nhân thực hiện đăng ký biến động đất đai hoặc tách thửa và thực hiện thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình.
• Trường hợp không phân chia quyền sử dụng đất được theo phần thì cùng nhau thực hiện hoặc phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp. Nếu người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

Cá nhân có được phép đem thế chấp đất đang thuộc sở hữu chung hay không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng thế chấp đất có phải công chứng không?

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

[...]

Như vậy, hợp đồng thế chấp đất (quyền sử dụng đất) bắt buộc phải công chứng theo quy định.