Hợp đồng mua bán do người được ủy quyền quản lý biệt thự khu đô thị The Manor Central Park xác lập có bị vô hiệu không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán do người được ủy quyền quản lý biệt thự khu đô thị The Manor Central Park xác lập có bị vô hiệu không? 

Căn cứ theo Điều 186 Luật Nhà ở 2023 quy định về phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở như sau: 

Điều 186. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở

1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn.

2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự.

3. Bên ủy quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Theo đó, ủy quyền quản lý nhà ở do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự.

Dẫn chiếu đến Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau: 

Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Và căn cứ theo Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về phạm vi đại diện như sau: 

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

Từ các quy định trên cho thấy, trong trường hợp bên được ủy quyền quản lý biệt thự khu đô thị The Manor Central Park đồng thời được ủy quyền tham gia các giao dịch liên quan đến biệt thự đó thì bên được ủy quyền quản lý có thể xác lập hợp đồng mua bán biệt thự và hợp đồng này không bị vô hiệu. 

Trường hợp phạm vi, nội dung ủy quyền quản lý biệt thự khu đô thị The Manor Central Park không bao gồm ủy quyền trong giao dịch đối với biệt thự này thì bên được ủy quyền quản lý không được xác lập hợp đồng mua bán, hợp đồng mua bán mà bên được ủy quyền quản lý xác lập trong trường hợp này sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý tại Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: 

Điều 142. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện

1. Giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đã công nhận giao dịch;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình không có quyền đại diện.

2. Trường hợp giao dịch dân sự do người không có quyền đại diện xác lập, thực hiện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện thì người không có quyền đại diện vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch.

3. Người đã giao dịch với người không có quyền đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đã xác lập và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc không có quyền đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp người không có quyền đại diện và người đã giao dịch cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.

Theo đó, hợp đồng mua bán biệt thự khu đô thị The Manor Central Park do người được ủy quyền quản lý nhưng không được ủy quyền bán xác lập không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với chủ sở hữu biệt thự trừ các trường hợp tại khoản 1 Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015. 

Như vậy, hợp đồng mua bán biệt thự khu đô thị The Manor Central Park do người không được ủy quyền thực hiện không đồng nghĩa với việc hợp đồng vô hiệu. 

Hợp đồng mua bán do người được ủy quyền quản lý biệt thự khu đô thị The Manor Central Park xác lập có bị vô hiệu không? (Hình từ Internet) 

Khi hợp đồng mua bán biệt thự khu đô thị The Manor Central Park vô hiệu thì bên mua có được hoàn lại tiền đã thanh toán không? 

Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau: 

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định

Theo đó, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Như vậy, khi hợp đồng mua bán biệt thự khu đô thị The Manor Central Park vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bao gồm tiền mà bên mua đã thanh toán cho bên bán. 

Hợp đồng mua bán biệt thự khu đô thị The Manor Central Park đã được công chứng thì có thể bị vô hiệu không? 

Căn cứ theo Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định như sau: 

Điều 6. Hiệu lực và giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản; trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực theo quy định tại khoản 2 Điều 64 của Luật này.

2. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng.

3. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Và tại Điều 54 Luật Công chứng 2024 quy định như sau: 

Điều 54. Người có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

Công chứng viên đã thực hiện việc công chứng, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Theo đó, hợp đồng mua bán biệt thự khu đô thị The Manor Central Park đã công chứng có thể vô hiệu nếu bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi có các căn cứ chứng minh giao dịch được công chứng vi phạm hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.