Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng có bắt buộc phải thỏa thuận bằng văn bản không?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng có bắt buộc phải thỏa thuận bằng văn bản không? 

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Theo quy định pháp luật các bên trong giao dịch dân sự có quyền được giao dịch thông qua các hình thức bao gồm lời nói, văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Tuy nhiên, dẫn chiếu quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

7. Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.

8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Như vậy đối với giao dịch mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng trong hợp đồng kinh doanh bất động sản thì hình thức bắt buộc phải tuân thủ là bằng văn bản.

Do đó, các bên chỉ được phép mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng thông qua hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng được thỏa thuận bằng văn bản, đồng thời phải được công chứng hoặc chứng thực các bên tham gia giao dịch đều là cá nhân. Giao dịch qua lời nói hoặc hành vi khác không làm phát sinh hiệu lực pháp lý trong trường hợp này, và không được pháp luật công nhận.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng có bắt buộc phải thỏa thuận bằng văn bản không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng có từ ngữ khó hiểu gây nhầm lẫn thì giao dịch đó có vô hiệu?

Căn cứ quy định tại Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẵn như sau:

Điều 126. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

1. Trường hợp giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Giao dịch dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn không vô hiệu trong trường hợp mục đích xác lập giao dịch dân sự của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

Theo đó, trong trường hợp hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng nhưng có từ ngữ khó hiểu gây nhầm lẫn, thì theo khoản 1 Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015, nếu sự nhầm lẫn đó làm cho một bên không đạt được mục đích của việc xác lập hợp đồng mua bán, bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Tuy nhiên, giao dịch này sẽ không bị vô hiệu nếu:

[1] Mục đích của việc xác lập giao dịch vẫn đạt được;

[2] Các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn mà không ảnh hưởng đến ý chí thật sự của các bên trong giao kết hợp đồng.

Như vậy, việc hợp đồng có nhầm lẫn không đồng nghĩa giao dịch vô hiệu ngay lập tức. Việc đánh giá mức độ nhầm lẫn và khả năng khắc phục là yếu tố quyết định đến hiệu lực pháp lý của giao dịch. Trong thực tiễn, các bên nên chủ động rà soát, đàm phán làm rõ điều khoản, hoặc sửa đổi bằng phụ lục hợp đồng để tránh tranh chấp phát sinh.

Khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng bên bán có được quy định điều khoản miễn trách nhiệm cho mình?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 406 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện giao dịch chung trong giao kết hợp đồng như sau:

Điều 406. Điều kiện giao dịch chung trong giao kết hợp đồng

1. Điều kiện giao dịch chung là những điều khoản ổn định do một bên công bố để áp dụng chung cho bên được đề nghị giao kết hợp đồng; nếu bên được đề nghị chấp nhận giao kết hợp đồng thì coi như chấp nhận các điều khoản này.

2. Điều kiện giao dịch chung chỉ có hiệu lực với bên xác lập giao dịch trong trường hợp điều kiện giao dịch này đã được công khai để bên xác lập giao dịch biết hoặc phải biết về điều kiện đó.

Trình tự, thể thức công khai điều kiện giao dịch chung thực hiện theo quy định của pháp luật.

3. Điều kiện giao dịch chung phải bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên. Trường hợp điều kiện giao dịch chung có quy định về miễn trách nhiệm của bên đưa ra điều kiện giao dịch chung, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia thì quy định này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Geleximco Giải Phóng có quy định về điều khoản miễn trách nhiệm của bên bán do bên bán chủ động đưa ra là điều kiện giao dịch chung thì quy định này không có hiệu lực vì không đảm bảo sự bình đẳng giữa các bên.