Hợp đồng mua bán biệt thự Swan Bay là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có chữ ký của một người thì có vô hiệu không?

Nội dung chính

Điều kiện để các bên tham gia giao dịch mua bán biệt thự Swan Bay là gì?

Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau: 

Điều 161. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

2. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

a) Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai. 

3. Bên mua, thuê mua, thuê nhà ở, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Như vậy, điều kiện để các bên tham gia giao dịch mua bán biệt thự Swan Bay như sau: 

(1) Bên bán phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự.

(2) Bên mua là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

- Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai. 

(3) Bên mua là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hợp đồng mua bán biệt thự Swan Bay là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có chữ ký của một người thì có vô hiệu không? (Hình từ Internet) 

Hợp đồng mua bán biệt thự Swan Bay là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có chữ ký của một người thì có vô hiệu không? 

Tại Điều 130 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.

Bên cạnh đó, theo khoản 1, 2 Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

[...]

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định cụ thể:

Điều 29. Nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng

1. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.

2. Vợ, chồng có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.

3. Việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì phải bồi thường.

Và tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định như sau:

Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Theo các quy định trên thì việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng là bất động sản phải do hai vợ chồng thỏa thuận hoặc phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Do đó, trong trường hợp vợ chồng không có thỏa thuận định đoạt tài sản chung hoặc không có văn bản thỏa thuận phân chia tài sản; chỉ có một bên vợ hoặc chồng tham gia ký kết hợp đồng mua bán mà bên còn lại không tham gia ký kết, không đồng ý thì hợp đồng đó vô hiệu toàn bộ.

Như vậy, hợp đồng mua bán biệt thự Swan Bay là tài sản chung của vợ chồng nhưng chỉ có chữ ký của một người thì vô hiệu toàn bộ. 

Trường hợp nào hợp đồng mua bán biệt thự Swan Bay là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ cần một người ký tên? 

Hợp đồng mua bán biệt thự Swan Bay là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ cần một người ký tên trong các trường hợp sau đây:

(1) Vợ hoặc chồng ủy quyền cho người còn lại thực hiện giao dịch

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 139 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: 

Điều 139. Hậu quả pháp lý của hành vi đại diện

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.

[...]

Theo đó, khi thực hiện giao dịch mua bán biệt thự Swan Bay mà vợ hoặc chồng có văn bản ủy quyền cho người còn lại đại diện ký xác nhận thì hợp đồng mua bán biệt thự chỉ cần một người ký tên. 

(2) Vợ hoặc chồng bị mất năng lực hành vi dân sự 

Căn cứ quy định tại Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: 

Điều 22. Mất năng lực hành vi dân sự

1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, Tòa án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

2. Giao dịch dân sự của người mất năng lực hành vi dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

[…]

Đồng thời tại Điều 53 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau: 

Điều 53. Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự

Trường hợp không có người giám hộ theo quy định tại khoản 2 Điều 48 của Bộ luật này thì người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự được xác định như sau:

1. Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.

[…]

Và khoản 3 Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định: 

Điều 136. Đại diện theo pháp luật của cá nhân

[…]

2. Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.

[…]

Theo đó, khi vợ hoặc chồng bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự thì việc thực hiện giao dịch mua bán nhà là tài sản chung của vợ chồng sẽ do người còn lại thực hiện. Do đó, trong trường hợp này hợp đồng mua bán biệt thự Swan Bay chỉ cần một người ký tên.