Công trình xây dựng không phép trên đường số 8 phường Tân Mỹ nhưng đã hoàn thiện thì có bắt buộc phải bị tháo dỡ không?

Nội dung chính

Xây dựng không phép và xây dựng trái phép khác nhau như thế nào?

Hiện nay, Luật Xây dựng 2014 và các luật liên quan không có quy định cụ thể cũng như giải thích về khái niệm “không phép” và “trái phép”; đây chỉ là cách gọi thông thường của người dân khi xây dựng.

Theo đó, có thể hiểu các khái niệm xây dựng không phép và xây dựng trái phép như sau:

- Xây dựng không phép: là hành vi của tổ chức, cá nhân khi khởi công xây dựng mà không có Giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trừ những trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng).

- Xây dựng trái phép: là hành vi của tổ chức, cá nhân khi xây dựng không đúng với nội dung Giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; hoặc xây dựng trên diện tích đất không thuộc diện được phép xây dựng công trình nhà ở kiên cố (đất công ích, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,…).

Công trình xây dựng không phép trên đường số 8 phường Tân Mỹ nhưng đã hoàn thiện thì có bắt buộc phải bị tháo dỡ không?

Theo khoản 1 Điều 118 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, điểm b khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

Điều 118. Phá dỡ công trình xây dựng

1. Việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình mới, công trình xây dựng tạm;

b) Công trình có nguy cơ sụp đổ ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận;

c) Công trình xây dựng trong khu vực cấm xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này;

d) Công trình xây dựng sai quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, công trình xây dựng không có giấy phép đối với công trình theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với nội dung quy định trong Giấy phép xây dựng;

đ) Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân; xây dựng sai với thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng;

e) Nhà ở riêng lẻ có nhu cầu phá dỡ để xây dựng mới.

[...]

Như vậy, về nguyên tắc, các công trình không phép trên đất trên đường số 8 phường Tân Mỹ (quận 7 cũ) đều bắt buộc phải bị tháo dỡ cho dù đã xây dựng hoàn thiện. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP lại quy định:

Điều 84. Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực, các quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 79 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP được tiếp tục thực hiện như sau:

1. Hành vi xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng; xây dựng không có Giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có Giấy phép xây dựng; xây dựng sai thiết kế được phê duyệt, sai quy hoạch xây dựng được phê duyệt hoặc thiết kế đô thị được phê duyệt đối với trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng, ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp theo quy định tại khoản 9 Điều 13, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP nếu đáp ứng đủ 6 điều kiện sau đây:

a) Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04 tháng 01 năm 2008 và đã kết thúc trước ngày 15 tháng 01 năm 2018 nhưng sau ngày 15 tháng 01 năm 2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15 tháng 01 năm 2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả;

b) Không vi phạm chỉ giới xây dựng;

c) Không ảnh hưởng các công trình lân cận;

d) Không có tranh chấp;

đ) Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;

e) Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

[...]

Như vậy, công trình xây dựng không phép trên đất trên đường số 8 phường Tân Mỹ (quận 7 cũ) dù đã hoàn thiện vẫn có thể bị tháo dỡ, trừ khi đáp ứng đủ 6 điều kiện theo Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP để được xem xét cấp phép bổ sung hoặc điều chỉnh và không bị tháo dỡ, bao gồm: không vi phạm chỉ giới, không ảnh hưởng công trình lân cận, không có tranh chấp, xây trên đất hợp pháp và phù hợp quy hoạch hiện hành.

Công trình xây dựng không phép trên đất trên đường số 8 phường Tân Mỹ nhưng đã hoàn thiện thì có bắt buộc phải bị tháo dỡ không? (Hình từ Internet)

Số lợi bất hợp pháp phải nộp với công trình xây dựng không phép, trái phép trên đường số 8 phường Tân Mỹ được xác định thế nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, số lợi bất hợp pháp phải nộp với công trình xây dựng không phép trên đất trên đường số 8 phường Tân Mỹ được xác định như sau:

Điều 84. Kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực, các quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều 79 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP được tiếp tục thực hiện như sau:

[...]

3. Số lợi bất hợp pháp mà cá nhân, tổ chức có hành vi quy định tại khoản 1 Điều này phải nộp được xác định như sau:

a) Trường hợp xây dựng công trình nhằm mục đích kinh doanh: số lợi bất hợp pháp là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với đơn giá 1m2 theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;

b) Trường hợp xây dựng công trình không nhằm mục đích kinh doanh: số lợi bất hợp pháp là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với chi phí 1m2 sàn xây dựng theo dự toán được duyệt nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;

c) Trường hợp không có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký hoặc dự toán được duyệt: số lợi bất hợp pháp được xác định là tổng m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;

d) Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính áp dụng suất vốn đầu tư tại thời điểm ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và chịu trách nhiệm xác định số lợi bất hợp pháp phải nộp theo quy định tại điểm a, điểm b hoặc điểm c khoản này.

[...]

Như vậy, số lợi bất hợp pháp phải nộp đối với công trình xây dựng không phép trên đất trên đường số 8 phường Tân Mỹ được xác định dựa trên diện tích xây dựng vi phạm và đơn giá tính theo hợp đồng, dự toán hoặc suất vốn đầu tư do cơ quan có thẩm quyền ban hành, sau đó nhân với 50%. Trường hợp không có hợp đồng hoặc dự toán, áp dụng suất vốn đầu tư để tính. Người ra quyết định xử phạt chịu trách nhiệm xác định mức nộp này.

* Lưu ý: Không áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo tỷ lệ giá trị phần xây dựng không phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ (khoản 4 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).