Có được chuyển nhượng căn hộ chung cư Imperia Smart City chưa bàn giao?

Nội dung chính

Có được chuyển nhượng căn hộ chung cư Imperia Smart City chưa bàn giao?

Theo Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở như sau:

Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;

[...]

Theo đó, chủ sở hữu nhà ở có đầy đủ quyền đối với tài sản của mình, bao gồm quyền bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định pháp luật.

Trong khi đó, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng, gồm:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

- Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Do vậy, chỉ hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai mới được phép chuyển nhượng. Trường hợp căn hộ đã bàn giao thì không còn được coi là nhà ở hình thành trong tương lai nên không được phép sang tên hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, ngoại lệ có thể phát sinh nếu căn hộ được giao dịch dưới hình thức thuê mua nhà ở. Khi đó, bên thuê mua vẫn có thể chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, với điều kiện đáp ứng các tiêu chí được nêu tại Điều 50 (chưa nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên/thế chấp, hợp đồng hợp pháp, chuyển nhượng toàn bộ hợp đồng…).

Như vậy, người mua căn hộ chung cư Imperia Smart City chưa bàn giao (tức còn ở dạng hình thành trong tương lai) có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Ngược lại, nếu căn hộ đã bàn giao thì không thể sang tên hợp đồng, trừ trường hợp giao dịch theo hình thức thuê mua và đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật.

Có được chuyển nhượng căn hộ chung cư Imperia Smart City chưa bàn giao? (Hình từ Internet)

Chủ căn hộ chung cư Imperia Smart City có được điều chỉnh giá bán khi chưa bàn giao?

Căn cứ quy định tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 47. Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản

1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Như vậy, chủ căn hộ chung cư Imperia Smart City không được tự ý điều chỉnh giá bán khi chưa bàn giao.

Giá bán đã được các bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán, nên chỉ có thể thay đổi khi: (i) có sự đồng ý bằng văn bản của bên mua, hoặc (ii) hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh giá theo điều kiện cụ thể, đồng thời vẫn phải tuân thủ quy định của Nhà nước (nếu có).

Có được hủy hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Imperia Smart City khi chưa bàn giao?

Căn cứ quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 về hủy bỏ hợp đồng như sau:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Từ các căn cứ trên, người mua căn hộ chỉ được hủy hợp đồng khi chưa bàn giao trong những trường hợp sau:

- Trong hợp đồng có quy định rõ ràng về quyền hủy bỏ;

- Chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

- Pháp luật có quy định cho phép hủy bỏ.

Nếu người mua tự ý hủy hợp đồng mà không có căn cứ pháp lý theo quy định nêu trên thì sẽ bị coi là vi phạm, có thể mất tiền đặt cọc, chịu phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại cho bên bán.

Như vậy, việc hủy hợp đồng mua bán căn hộ Imperia Smart City khi chưa bàn giao chỉ hợp pháp nếu có thỏa thuận, có căn cứ vi phạm từ phía chủ đầu tư, hoặc pháp luật cho phép.

Người mua cần kiểm tra kỹ hợp đồng và đối chiếu với quy định pháp luật trước khi đưa ra quyết định để tránh rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính.