Chủ căn hộ chung cư Mỹ Đức rao bán mà người thuê chưa đủ khả năng tài chính, người thuê có được quyền thương lượng để mua trả chậm không?

Nội dung chính

Chủ căn hộ chung cư Mỹ Đức rao bán mà người thuê chưa đủ khả năng tài chính, người thuê có được quyền thương lượng để mua trả chậm không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc mua bán nhà ở đang cho thuê, cụ thể:

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VIII của Luật này.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 453 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mua trả chậm, trả dần, cụ thể:

Điều 453. Mua trả chậm, trả dần

1. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, trong trường hợp chủ căn hộ chung cư Mỹ Đức rao bán mà người thuê chưa đủ khả năng tài chính, người thuê có quyền ưu tiên mua nếu đã trả đủ tiền thuê đến thời điểm nhận thông báo.

Nếu không đủ tiền trả ngay, người thuê được phép đề nghị thỏa thuận mua trả chậm hoặc trả dần với chủ nhà.

Việc mua trả chậm, trả dần phải được lập thành văn bản và chủ nhà có quyền giữ lại quyền sở hữu căn hộ cho đến khi người thuê thanh toán đủ toàn bộ số tiền mua.

Chủ căn hộ chung cư Mỹ Đức rao bán mà người thuê chưa đủ khả năng tài chính, người thuê có được quyền thương lượng để mua trả chậm không? (Hình từ Internet)

Hợp đồng mua trả chậm căn hộ chung cư Mỹ Đức có quy định các điều khoản cơ bản tương tự như hợp đồng thuê trước đó hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng về nhà ở, cụ thể:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Do đó, hợp đồng mua trả chậm căn hộ chung cư Mỹ Đức và hợp đồng thuê căn hộ trước đó đều là hợp đồng về nhà ở nên đều phải tuân theo quy định với các nội dung cơ bản như: Thông tin các bên, đặc điểm căn hộ, giá trị giao dịch, phương thức thanh toán, thời hạn, quyền và nghĩa vụ của các bên.

Tuy nhiên, hợp đồng mua trả chậm có tính chất mua bán nên còn bổ sung các điều khoản riêng về tiến độ thanh toán, quyền sở hữu chỉ được chuyển giao khi trả đủ tiền và trách nhiệm rủi ro trong thời gian trả chậm, khác với hợp đồng thuê chỉ quy định nghĩa vụ trả tiền thuê và bảo quản nhà ở.

Bên mua trả chậm căn hộ chung cư Mỹ Đức không còn khả năng thanh toán, họ có thể thỏa thuận với bên bán để hoàn trả căn hộ và kết thúc hợp đồng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần, cụ thể:

Điều 167. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.

2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.

3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì các bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.

Do vậy, nếu bên mua trả chậm căn hộ chung cư Mỹ Đức không còn khả năng thanh toán, họ có quyền đề nghị hoàn trả căn hộ cho bên bán. Tuy nhiên, việc này chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của bên bán.

Khi đó, hai bên phải thỏa thuận cụ thể về cách thức trả lại căn hộ cũng như việc thanh toán phần tiền đã nhận và các nghĩa vụ tài chính liên quan để chấm dứt hợp đồng hợp pháp.